부동산의 취득시기를 언제로 볼 것인지의 여부 및 동 부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부(기각)

부동산의 취득시기는 청구인이 조합원으로 있던 협동조합이 당초 취득한 날이며, 각 확인서에 의한 내용이 상이하여 증빙으로 인정할 수 없어 기준시가에 의하여 결정한 처분은 정당함.

1. 원처분개요 청구인은 서울시 OO구 OO동 OOOOO 대지 17.16㎡의 1/2지분 및 건물 34.68㎡의 1/2지분(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.8.29 취득하여 92.3.26 양도하고 처분청에 92.4.2 취득가액 9,073,850원, 양도가액 9,000,000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 취득시의 매매계약서를 제출하지 아니하여 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 96.1.3 청구인에게 92년귀속 양도소득세 8,299,110원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.1.26 이의신청, 96.4.2 심사청구를 거쳐 96.7.24 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

1) 청구인은 쟁점부동산 취득대금의 잔금일이 83.6.3이나 등기비용이 없어 소유권이전등기를 89.8.29에 하였음에도 처분청이 그 취득시기를 토지는 79.6.19, 건물은 81.12.3로 하여 과세함은 부당하고,

2) 쟁점부동산을 9,073,850원에 취득하여 9,000,000원에 양도한 후 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액에 의한 양도소득세 신고를 하였는데도, 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

1) 쟁점부동산의 취득시기는 청구인이 조합원으로 있던 서울 OOOOOOOOOOO 협동조합이 당초 취득한 날(토지 79.6.19, 건물 81.12.3)로 하는 것이며,

2) 청구인이 당초 신고시 취득시의 매매계약서를 제출하지 아니하였고, 취득가액의 증빙으로 제출한 92.4.1자 청구외 조합의 확인서에는 취득자가 청구인외1명으로 되어 있는데 반해, 이의신청시 제출한 동 조합의 부동산매매사실확인서에는 양수인이 OOO 외 2명으로 되어 있는 등 내용이 상이하여 당해 각 확인서는 실지거래가액의 증빙으로 인정할 수 없어 이 건 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1) 쟁점부동산의 취득시기를 언제로 볼 것인지의 여부

2) 동 부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제27조 (양도 또는 취득의 시기)에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고, 같은법시행령 제53조 (양도 또는 취득시기) 제1항에서는 법 제27조에 규정하는 취득시기 또는 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일. 다만, 잔금지급 약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일로 부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부에 기재된 등기접수일로 한다(2-5호 생략) 소득세법(93.12.31 법률 제4661호로 개정되기 전의 것) 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 (가)목에 의하면 토지 및 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 규정한 같은법시행령(93.12.31 대통령령 제13802호로 개정되기 전의 것) 제170조 제4항 제3호를 보면 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

1) 쟁점1에 대하여 본다. 먼저 이 건 사실관계를 보면 청구인은 청구인등을 조합원으로 한 청구외조합(OOOOOOO협동조합)을 구성하여 동 조합의 명의로 79.6.19 쟁점부동산의 부속토지를 취득하고 동 지상에 쟁점건물을 81.12.3 준공하여 89.8.29 각 조합원명의(OOO, 청구인)로 소유권이전 등기를 하였으며, 청구인은 쟁점부동산의 취득시기를 89.8.25로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 청구인이 제출한 취득시 매매계약서를 보면 계약금 1,000,000원(83.4.23), 중도금 3,000,000원(83.5.2), 잔금 11,100,000원(83.5.30) 합계 15,100,000원에 취득한 것으로 되어 있으며 매도인은 청구외 OOO, 매수인은 청구외 OOO로 되어 있고 계약금 1,000,000원에 대한 영수증(83.4.23), 중도금 3,000,000원에 대한 영수증(83.5.2), 잔금 11,100,000원에 대한 영수증(83.5.30, 83.6.3)에도 청구외 OOO가 영수한 사실만 있을 뿐 청구인이 취득했다는 근거는 찾을 수 없다. 위 등기와 매매계약서등을 볼 때 청구외 OOO가 당초 조합원인 OOO로부터 83.6.3 취득한 것으로 추정할 수 있을지는 모르나 등기와 매매사실이 서로 다른점, 매매계약서 및 대금영수증상에 청구인의 이름이 기재되어 있지 않은 점등으로 보아 청구인이 83.6.3에 쟁점부동산을 취득한 것으로는 볼 수 없다 하겠다.

집단상가등을 신축하기 위하여 동조합을 결성하고 대지를 취득하여 이를 편의상 조합의 명의로 등기하였다가 상가건물이 완공된 후 각 조합원의 명의로 지분등기한 경우에는 그 조합이 당해토지 건물을 명의신탁받았다가 명의신탁을 해지한 것으로 보는 것이므로 토지의 취득시기는 그 조합이 조합명의로 취득한 날이며, 건물의 취득시기는 상가가 완성된 날(사실상 완성일)이 되는 것이므로 건물의 준공검사일로 보아야 할 것이다. (같은뜻 국심 96경 1417, 96.8.20 외 다수) 따라서 청구인이 83.6.3 쟁점부동산을 취득했다는 주장은 신빙성이 없어 보이므로 처분청이 쟁점부동산의 취득일자를 OOOOOOOOOOO 협동조합이 당초 취득한 날(토지 79.6.19, 건물 81.12.3)로 본 것은 달리 잘못이 없다하겠다.

2) 쟁점2에 대하여 본다. 청구인이 제출한 양도시 매매계약서를 보면 계약금 3,000,000원(92.2.26), 중도금 7,000,000원(92.3.10), 잔금 8,000,000원(92.3.26) 합계 18,000,000원에 양도하면서 매도인은 OOO, OOO, 매수인은 사공용으로 기재되어 있고, 매매거래를 확인하는 매매거래확인서를 제출하고는 있으나 양도대금에 대한 금융자료등 구체적인 증빙자료는 제시하고 있지 못하고 있다. 청구인이 제출하는 취득시매매계약서 및 양도매매계약서를 모두어 보면 취득시매매계약서에는 청구인이 취득했다는 사실을 발견할 수 없고, 양도대금에 대한 구체적인 증빙자료를 제시못하는 점으로 보아 처분청이 그 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.