기준시가로 양도차익을 계산하는 경우 당해 부동산에 소요된 설비비와 개량비를 필요경비로 공제할 수 있는지의 여부(기각)

쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하지 아니하고 기준시가로 계산하였으므로 쟁점토지 취득당시의 지방세법상의 과세시가 표준액의 7%를 필요경비로 인정한 당초처분은 정당함.

1. 원처분 개요 청구인은 부산시 금정구 OO동 OOOOOOO 대지 244㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 87.11.20 취득하여 90.6.25 양도하고, 취득 및 양도가액은 기준시가, 설비비와 개량비는 실제로 지출한 금액(21,780,000원)으로 양도차익을 계산하여 법정신고 기한내에 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 필요경비로 계상한 설비비와 개량비 21,780,000원을 부인하고 90년도 귀속분 양도소득세 17,388,580원 및 동 방위세 3,529,260원을 92.11.16 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.12.28 심사청구를 거쳐 93.3.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 취득하여 택지정지를 위한 공사비로 청구외 OOOO건설주식회사에 21,780,000원을 지급한 사실이 있으므로 동 금액을 쟁점토지의 양도차익 계산시 필요경비로 공제하여 달라는 주장이다. 국세청장은 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하지 아니하고 기준시가로 계산하였으므로 쟁점토지 취득당시의 지방세법상의 과세시가 표준액의 7%를 필요경비로 인정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 기준시가로 양도차익을 계산하는 경우 당해 부동산에 소요된 설비비와 개량비를 필요경비로 공제할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

나. 이건 관련 법령을 살펴본다.

(1) 소득세법 제45조 제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다라고 규정하고 제1호 취득가액, 제2호 설비비와 개량비, 제3호 대통령령이 정하는 자본적 지출액, 제4호 대통령령이 정하는 양도비라고 규정하고 있다.

(2) 같은 법 시행령 제94조 제2항에서 위법 제45조 제1항 제2호의 “설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다라 하고 제1호 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용, 제2호 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용, 제3호 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용, 제4호 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재무부령이 정하는 것이라고 규정하고 있으며, 제3항 제1호에서 위법 제45조 제1항 제3호의 “대통령령이 정하는 자본적 지출액”이라 함은 제89조의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액이라고 규정하고 있으며, 제5항 제1호는 기준시가에 의하여 토지·건물등의 양도차익을 계산하는 경우에 있어서는 양도가액에서 공제할 필요경비를 취득당시의 지방세법상 과세시가 표준액에 100분의 7을 곱한 금액을 가산한 금액만으로 하도록 제한하여 규정하고 있다.

다. 청구인은 소득세법 시행령 제94조 제5항의 규정은 “자본적 지출액”과 “양도비”에 관하여는 모법으로부터 위임이 있었으므로 무효라고 할 수 없으나, “설비비와 개량비”에 관하여는 모법의 위임근거가 없으므로 실지로 지출된 설비비와 개량비는 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하고 있는 바, 청구인이 지출하였다고 주장하고 있는 금액이 “설비비와 개량비”에 해당하는지 아니면 “자본적 지출액”에 해당하는지의 여부를 살펴본다.

(1) 소득세법 시행령 제94조 제3항 제1호에서 “대통령령이 정하는 자본적 지출액”이라 함은 제89조의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액이라 규정하고 있고 같은 법 시행령 제89조에서 “거주자가 소유하는 사업용고정자산의 원상을 회복하거나 능률 유지를 위하여 지출한 수선비는 수익적 지출로 하고, 당해 고정자산의 내용년수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비는 이를 자본적 지출로 본다. 이 경우에 수익적 지출과 자본적 지출의 구분이 분명하지 아니한 때에는 재무부령이 정하는 바에 의한다.”라고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 부산시 동래구 OO동 OOOOO소재 청구외 OOOO건설주식회사에 지불한 대금 21,780,000원을 쟁점토지의 개량비라고 주장하고 있으나, 쟁점토지의 면적은 244㎡(73.81평)이며 취득당시의 기준시가는 12,142,731원(평당 164,513원)인 점을 고려할 때 쟁점토지에 사용된 위 대금의 평당 소요액이 295,000원으로 거액이고, 취득당시의 기준시가를 크게 초과하여 지출된 점등으로 보아 위 금액이 쟁점토지의 원상을 회복하기 위하여 지출한 비용이라고 보기는 어렵고 그 가치를 현실적으로 증가시키는 자본적 지출로 보아야 할 것이다.

라. 따라서 쟁점토지의 경우 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액의 7%만을 필요경비로 공제하여 양도차익을 계산한 처분은 정당하다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.