실지거래가액으로 신고한 금액의 인정 여부(기각)

부동산 양도시 실제 거래내용이 일반적인 거래관행에 비추어 이례적이라면 그 정당성의 입증책임은 납세자에게 있는 것이며 중개인이 누락된 계약서, 훼손되어 재작성된 계약서 등으로는 정당성을 입증 받을 수 없는 것임

1. 원처분의 개요 청구인은 경기도 시흥시 OO동 OOOOOOO 임야 795㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1987.6.25 취득하여 1996.12.30 양도하고 양도차익을 실지거래가액(취득가액 90,000,000원, 양도가액 100,000,000원)으로 계산하여 1997.5.31 양도소득세확정신고를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득 및 양도시의 실지거래가액에 대한 증거서류가 불비하다는 이유로 그 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1996년 귀속 양도소득세 39,263,130원을 1999.4.6 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.7.3 심사청구를 거쳐 1999.9.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 자산양도차익확정신고 내용과 같이 실지거래가액에 의해 거래한 것이 사실임에도 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 토지의 개별공시지가가 토지의 시세를 반영한다고 볼 때 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가는 취득당시보다 약 170배가 상승하였음에도 청구인은 취득가액과 양도가액을 차이가 별로 없도록 신고하여 취득가액이 그 당시의 시세를 반영하였다고 보기 어렵고 특별히 고가매입할 사유도 없는 것으로 보인다. 또한 양도당시 매매계약서는 중개인 또는 입회인 없이 청구인의 자필로 작성하였고 취득당시 매매계약서는 당초 계약서가 훼손되어 청구인이 재작성하여 그 신빙성이 떨어짐에도 이에 대하여 구체적이고 객관적인 거래증빙을 제시하지 아니하고 있다. 따라서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지 취득 및 양도가액을 사실로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령 이건 양도당시의 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항은「양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.」고 규정하고 있고 같은법시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 제3호는 「양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다.」라고, 그 제5항 제2호는 「제4항 제3호의 경우 신고한 실지 거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다.」고 각각 규정하고 있으며 같은법시행령 제170조 (양도소득금액의 조사결정) 제1항은 「법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정한다.(이하 생략)」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 쟁점토지 양도에 대한 이 건 양도소득세를 결정하기 전에 청구인이 실지거래가액에 의하여 양도소득세 확정신고를 이행한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 달리 다툼이 없다.

(2) 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 90,000,000원은 기준시가(601,020원) 대비 약 150배인데 반하여 양도가액 100,000,000원은 기준시가(102,254,000원) 대비 102.2%임을 알 수 있는바, 이 경우는 일반적인 거래관행에 비추어 이례적이므로 이를 주장하는 납세자에게 입증책임이 있다 할 것이다.(대법 84누362, 1985.3.12 같은 뜻)

(3) 청구인은 쟁점토지의 실지 취득가액을 90,000,000원이라고 주장하면서 그 증빙으로 매매계약서 사본을 제시하고 있으나 처분청의견서 등에 의하면 계약당시 매도인 OOO의 주소는 “송파구 OOO”이나 이 계약서에는 “OO동 O OOOO”로 기재되어 있을 뿐만 아니라 동 계약서는 당초 계약서가 훼손되어 청구인이 재작성한 것으로 조사되어 있는 점, 등기부상 등기원인일(87.6.17)과 위 계약서상의 원인일(매매계약일: 1987.5.1)이 불일치하는 점 등으로 보아 그 신빙성을 인정하기 어렵고 또한 청구주장 실지양도가액(100,000,000원)에 대하여 제시하고 있는 입증자료인 매매계약서에는 계약당시 청구외 OOO을 채무자로, 근저당권자를 (주)OO상호신용금고로 한 92.1.21자 근저당권(채권최고액 105,000,000원)이 설정(해지: 96.12.17)되어 있으나 동 계약서상에는 이에 대한 특약사항이 기재되어 있지 아니하고 중개인 및 입회인이 없이 작성되었음을 볼 때 이 역시 신빙성을 인정하기 어렵다하겠다. 따라서, 그 밖에 매매대금의 수수사실을 뒷받침할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙제시가 없는 이 건의 경우 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하므로 처분청이 위 관계법령에 의하여 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장은 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.