임의 산정한 평당 리모델링비를 필요경비로 인정해달라는 주장의 당부(기각)

리모델링 공사비가 객관적으로 입증되지 아니하므로 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정할 수 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.3.29.OOOOO OOO OOO OOOO 대지 309.50㎡, 건물 733.26㎡(4층 근린생활시설, 대지 및 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도하고 기타 필요경비로 752,167,000원을 공제하여 2004.5.31. 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 위 필요경비로 공제한 752,167,000원 중 리모델링 공사비로 주장하는 517,590,636원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 가공경비로 보고 쟁점금액을 필요경비에서 제외하여 2007.11.1. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 253,314,960원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.20. 이의신청을 거쳐 2008.2.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산은 취득당시 노후건물이라 대대적인 리모델링 공사를 하였고, 이 과정에서 당초 OOOOOOOO(대표 OOO)과 공사금액 685,000천원에 공사계약을 체결하였으나 공사가 원활하게 진행되지 아니하여 청구인이 직접 공사를 주관하여 현장소장 중심으로 공사를 하다 보니 제대로 공사비 지출에 대한 영수증을 확보하지 못하였기 때문에 당시 현장소장들의 확인서를 지출증빙 자료로 제출하면서 이에 수반되는 본인 통장의 출금내역을 공사비 사용내역으로 제출하였는 바,2000년 당시 업계의 리모델링 평균 공사비를 평당 5,000천원으로 하여 산출한다면 4층 222평 규모인 쟁점부동산(222평)의 리모델링 공사비는 1,100,000천원으로 산정됨에도 총 필요경비 752,167천원 중 지출내역이 정확히 나타나는 234,576천원만 필요경비로 인정하고 쟁점금액을 제외하는 것은 부당하다.

따라서, 보통 재건축(대대적인 수선)시 평균 리모델링 공사비를 경비로 인정하는 것이 타당하므로 리모델링 공사비인 쟁점금액도 필요경비로 추가 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 당초 양도소득세 신고시 필요경비 명세 등 증빙서류를 첨부하지 아니하여 세무조사과정에서 제출받은 증빙서류를 검토하였는데 쟁점부동산의 총공사비 중 685,000천원의 도급계약서만 있고 지급증빙이 없어 도급계약자인 OOO에게 확인한 바, OOO은 공사계약금을 포함한 공사대금을 받은 사실이 없다고 확인되어 이를 청구인에게 통보하자, 청구인은 다시 이 건 공사와 관련이 있다고 주장하는 현장소장 확인서 및 송금계좌 등을 추가 제출하여 동 확인서상 현장소장인 OOO, OOO에게 사실 여부를 확인하고자 전화를 하였는데, 이들이 쟁점부동산에 대해 잘 알지 못하였고, 장기출장을 이유로 면담에 불응하였을 뿐만 아니라 본 건 공사와 관련하여 부가가치세 등을 신고한 사실도 없으며 소득·재산이 없는 무자력자인 점에 비추어 실제 공사를 하였다고 인정할 수 없다.청구인은 업계 평균 재건축 공사비를 감안할 때 쟁점부동산의 리모델링 공사비가 1,100,000천원(평당 5,000천원)으로 환산되므로 당초 신고한 공사비 752,167천원을 전부 필요경비로 인정하라고 주장하나 리모델링 평균 공사비가 평당 5,000천원이 소요된다는 주장은 청구인의 사견에 불과하므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 쟁점부동산의 리모델링 공사비로 지출하였다고 주장하는 쟁점금액을 동 부동산의 양도소득금액 계산시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가.제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(2)소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액2.양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액3.양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용4.제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다.(가) 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 기타 필요경비를 752,167천원으로 공제하여 양도소득 과세표준 예정신고를 한 것에 대하여, 처분청은 위 752,167천원 중 아래 <표1>의 234,576천원은 건물 리모델링 공사비 등으로 인정하고 나머지 쟁점금액은 지출내용이 객관적으로 확인되지 아니한다 하여 필요경비 부인하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.OOOOOO O OOOO OOO OOOO OOO O OOOO OOOOOO(OO O OO)(나) 청구인은 2000.6.15. OOO과 685,000천원에 쟁점부동산 리모델링공사 계약을 체결하였으나 공사가 진행되지 아니하여 청구인이 직접 현장소장 중심으로 공사를 진행하였다고 주장하고 있고, 청구인 명의 계좌(계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOOOOOOO)에서 아래 <표2>와 같이 출금된 것으로 되어 있는 거래내역 의뢰조회표, <표2>의 출금액을 공사대금으로 지급받았다고 확인하는 김영수 확인서 3매 및 OOO 확인서 2매 등을 증빙으로 제출하면서, 실제로 리모델링 공사를 하고 현장소장에게 618,905천원(<표2> 참조)을 지급하였다고 주장한다.OOOOOO O OOOO OOOO OOO OO OOOOOO(OO O OO)

(2) 쟁점부동산의 양도와 관련하여 기타 필요경비(리모델링공사비 등)로 공제하여 신고한 752,167천원 중 234,576천원은 처분청이 기 인정하였으므로 나머지 쟁점금액(517,591천원)을 필요경비로 추가 인정할 수 있는지 이에 대하여 본다.(가) 청구인은 쟁점부동산은 2000년 취득당시 낡은 건물로 사실상 재건축에 상당하는 공사를 하였고, 그 당시 재건축 공사비가 평당 5,000천원이 소요됨을 감안할 때 쟁점부동산의 총공사비용이 1,110,000천원으로 추정되며, 그럴 경우 청구인이 주장하는 리모델링 공사비 618,905천원(<표2> 참조)은 과다하다고 볼 수 없으므로 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 리모델링 공사비로 계상한 쟁점금액(517,591천원)을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다.(나) 그러나, 쟁점부동산에 대하여 재건축에 가까운 공사를 하였는지 확인이 되지 아니하고, 2000년 당시 재건축 공사비가 평당 5,000천원이 소요된다는 주장 또한 그 근거를 찾을 수 없는 점, 청구인이 공사업자(현장소장)로 주장하는 OOO, OOO이 사업자가 아니고 이 건 공사관련 세금계산서 교부 및 부가가치세를 신고하지 아니한 점, 이들이 쟁점부동산에 대하여 잘 알지 못하였고 소득·재산이 없는 무자력 자로 처분청이 조사한 점, 청구인의 계좌에서 위 <표2>의 금액이 출금된 사실은 나타나나 동 금액이 누구에게 지급되었는지 여부를 알 수 없는 점 등을 감안할 때, 청구인이 주장하는 리모델링 공사비인 쟁점금액을 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.