토지.건물의 취득가액이 확인되는 경우 건물의 과세표준은 그실지취득가액기준으로 안분계산함이 타당하다고 판단한 사례(경정)

일괄양도가,실거래 취득가 확인시 건물양도가액은 실지가액비율로 안분해서 구하는 것임

1. 원처분 개요청구인 OOO, 동 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 부산직할시 남구 OO동 OOOOOO 대지 475㎡ 및 같은 소재 OOOOO 대지 138.7㎡ 합계 613.7㎡를 88.6.8 청구외 OOO로 부터 취득하여 89.3.25 동지상에 상가건물 3,877.7㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 부동산임대업을 영위하여 오다가 89.12.11 이를 청구외 주식회사 OO주택에 양도하고 90.5.31 처분청에 양도소득세 과세표준확정신고(양도차손발생으로 과세미달)를 이행하였다.처분청은 91.6월 이 건 쟁점건물의 양도에 대한 조사과정에서 청구인들이 쟁점토지를 취득하고 그 지상에 건물을 신축하여 양도한 행위를 부동산의 매매업으로 보고 건물공급대가를 양수자인 (주)OO주택의 장부상 건물계정 1,823,901,954원에서 등록세 및 취득세를 차감한 1,737,049,480원(공급가액 1,579,135,890원)으로 평가하여 91.7.1 청구인들에게 89년도 제2기 확정신고분 부가가치세 189,496,300원을 결정고지 하였다.청구인들은 이에 불복하고 91.8.28 심사청구를 거쳐 91.12.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견청구인들은 88.6.8 청구외 OOO로부터 토지를 930,000,000원에 취득하여 동지상에 1,290,289,000원을 투자하여 쟁점건물을 신축한 후 부동산임대업을 영위하다가 쟁점건물을 신축하는 과정에서 차입한 차입금과 다른 세금의 납부등을 위해 쟁점부동산을 임대사업과 동시에 (주)OO주택에 포괄양도하고 이를 처분청에 확정신고 하였는데 처분청이 1년뒤인 91.6월에 부동산의 매매업으로 보아 이 건 부가가치세를 과세함은 부당하고, 설사 부동산매매업으로 본다 하더라도 총양도가액 2,300,000,000원과 88.6.8 토지의 취득가액 930,000,000원이 확인되고 있는데 건물가액을 양수인이 임의로 계상한 1,737,049,480원으로 결정함은 부당하다는 주장이다.국세청장은 청구인들이 사업자등록시 주택의 신축·판매업을 사업의 목적으로 하였고 부동산임대기간도 6월인 단기인 점을 비추어 볼 때 이 건을 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 과세한 당초 처분은 정당하다고 보여진다.그런데 처분청이 취득자 임의로 구분기재한 건물가액을 청구인들의 건물공급대가로 한 것은 부당하다 할 것이나, 청구인들이 제시한 실지건물가액은 그 증빙의 신빙성이 없어보이므로 결국 총양도가액을 공급계약일 현재의 지방세법의 과세시가표준액에 따라 안분계산하여 건물가액을 산출함이 적법하나 이것으로 할 경우 청구인에게 당초처분보다 불이익이 되므로 당초처분을 유지 함이 타당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점건물의 양도가 부동산의 매매업에 해당되는지 여부와 부동산매매업으로 볼 경우 건물가액의 평가가 정당한지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

가. 쟁점

건물의 양도가 부동산의 매매업에 해당되는지 여부에 대하여 살펴본다. 이 건 과세와 관련된 부동산매매업에 대한 관계법령들을 살펴보면,부가가치세법 제2조제1항에서 “영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자(사업자)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제2조 제1항 제4호에서 “부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로 본다”고 규정하면서 같은 법 시행규칙 제1조(사업의 범위) 제1항에서는 “부동산매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다”고 규정하고 있으며, 대법원판례나 당심의 선결정례를 보면 부동산매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인가 단순한 양도소득세의 과세대상인가를 구별하는 기준은 그 매매행위가 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 그 구체적 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 회수에 비추어 어느 정도의 계속성, 반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 한다(동지 : 대법원 81누115, 82.9.14외 다수)는 견해를 취하고 있다.

당심이 국세청장에게 조회하여 회신받은 청구인들의 부동산등기 조회자료(81.2～91.8월)에 의하면 청구인 OOO는 81.12.7부터 90.12.31까지의 기간에 부산직할시 남구 OO동 OOOOO 아파트(대지 32㎡, 건물 15.53㎡)외 55건의 부동산을 취득하여 35건의 부동산을 양도(이 건 과세기간인 89년도 제2기에는 2회 취득하여 1회 양도하였음)한 사실, 한편 청구인 OOO는 같은 기간에 10건의 부동산을 취득하여 5건의 부동산을 양도한 사실이 있고, 처분청의 조사내용에 의하면 청구인들은 쟁점부동산이외에도 오피스텔을 공동명의로 신축·판매한 사실이 확인되고 있으며, 또한 쟁점건물은 89.3.25에 신축하여 불과 9개월만인 89.12.11 단기에 양도한 사실등을 미루어 볼 때, 쟁점건물은 당초 신축목적이 부동산임대에 사용할 목적보다는 쟁점건물의 신축후 적절한 매입자를 물색하여 판매할 목적으로 보여진다.

따라서 청구인들이 쟁점건물을 부동산임대업을 영위할 목적으로 신축하였다가 사채 등 자금사정으로 부득이 양도하였다는 주장은 청구인들이 81.12.7 이후 계속·반복적으로 쟁점건물을 포함한 부동산을 취득 및 양도한 사실로 보아 받아들이기 곤란하다고 할 것이므로, 처분청이 부동산매매업으로 보아 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

나. 쟁점건물의 양도를 부동산의 매매업으로 볼 경우 건물가액의 평가가 정당한지 여부에 대하여 살펴본다.쟁점부동산 양도당시의부가가치세법시행령 제48조의2제3항에 의하면 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있다.그러나 쟁점부동산 양도일(89.12.11) 이후인 90.12.31 신설된동법시행령 제48조의2제4항에서는 제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 보되, 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순서에 의하도록 되어 있다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 위 제4항(신설)조항은 실지거래가액중 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 경우에는 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 안분계산을 하도록 규정한동법시행령 제48조의2제3항에만 의존할 경우에는 공신력이 있는 감정가액이나 실지취득가액에 비하여 건물가액이 과다하거나 상당히 불합리하게 계산되는 등 많은 문제점이 야기되고 있어 이를 보완한 규정으로 비록 이 건 양도일 이후인 90.12.31 신설되었으나, 동 규정은 창설적인 규정이 아니고 일종의 선언적·예시적인 규정에 해당된다 할 수 있으므로, 이 건의 경우에도 동 규정을 적용할 수 있다 할 것이다. (국심 90서2514, 91.4.10, 91서1407, 91.9.26, 같은 뜻임)실지거래가액에 의한 토지 및 건물의 가액이 구분되는 경우인지의 여부에 대하여 본다.

첫째, 쟁점부동산의 양도시 매매계약서를 보면 청구인들은 쟁점부동산을 청구외 (주)OO주택 대표이사 OOO에게 2,300,000,000원(89.10.15 계약금 420,000,000원, 89.10.21 제1차 중도금 300,000,000원, 89.10.31 제2차 중도금 145,000,000원, 89.11.21 제3차 중도금 235,000,000원, 89.11.30 잔금 1,200,000,000원)에 양도하면서 건물가액과 토지가액을 구분표시하지 아니하였을 뿐 아니라, 동 양도금액 2,300,000,000원에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고,둘째, 청구인들에게 이 건 토지를 88.6.8 양도한 청구외 OOO에 대한 양도소득세 결정결의서 내용을 보면 처분청은 청구외 OOO에 대한 부동산 투기조사를 실시하는 과정에서 OOO가 청구인들에게 이 건 토지를 930,000,000원에 양도한 사실을 확인하고 89.8월 청구외 OOO에게 양도소득세(방위세포함) 338,964,790원을 결정고지한 사실이 확인되고 있으므로 이 건 토지의 실지 취득대금은 930,000,000원임을 알 수 있으며,셋째, 88.6.12 청구인들과 청구외 OO건설(주)간에 체결한 쟁점건물 건설공사계약서를 보면 총 공사대금은 1,290,289,000원(공사대금:1,172,990,000원, 부가가치세 117,299,000원)으로 되어 있고, 쟁점건물 공사의 수급자인 OO건설(주)가 소관세무서인 부산진세무서에 신고한 89년도 제1기 부가가치세과세표준 확정신고서에 의하면 동 법인은 89.2.28과 89.3.20 발행한 세금계산서 2매(1,172,990,000원)와 함께 쟁점건물공사 수입금액 1,172,990,000원을 신고하였음이 확인되고 있어, 쟁점건물의 신축비용(취득가액)은 1,172,990,000원임이 입증된다 할

것이다. 위의 사실을 종합하여 볼 때 토지 및 건물의 총 실지양도가액은 2,300,000,000원으로 확인되는 한편 이 건 토지 및 쟁점건물의 취득당시 실지거래가액이 각각 930,000,000원 및 1,172,990,000원으로 확인되고 있으므로 쟁점건물의 양도가액(건물의 공급대가)은 위 총양도가액(2,300,000,000원)을 토지의 실지취득가액과 건물의 실지취득가액으로 안분계산[총실지양도가액×건물의 실지취득가액/(건물의 실지취득가액+토지의 실지취득가액)]한 가액 1,282,876,761원으로 결정하는 것이 앞에서 본 관련규정에 의하여 적법 타당한 것으로 판단된다.

따라서, 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있어국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.