쟁점토지의 취득시기를 계약서상의 잔금청산일로 볼 것인지 아니면 실지로 잔금을 청산한 날로 볼 것인지(경정)

매매계약서상 잔금지급약정일이 아닌 실지로 잔금을 지급한 날이라 할 것인바, 처분청이 실지잔금청산일이 아닌 계약서상 잔금청산일을 쟁점토지의 취득시기로 보아 본건 세액을 부과한 것은 관련법령을 오해한 잘못이 있다고 판단됨

1. 원처분 개요청구인은 서울특별시 도봉구 OO동 개발사업지구내 상업용지 제 5-16호 대지 250.66㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ’89.12.4 청구외 OOO에게 양도한 후 양도소득금액 예정 또는 확정신고를 하지 않았다.처분청은 ’95.5.16 쟁점토지의 양도에 대하여 취득일을 ’89.3.18, 양도일을 ’89.12.4로 하여 89년 귀속 양도소득세 80,277,533원과 동 방위세 16,055,506원을 청구인에게 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 ’95.7.6 심사청구를 거쳐 ’95.10.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장

(1) 처분청에서는 쟁점토지의 분양계약서상의 잔금청산일인 ’89.3.18을 취득일로 하여 본건 양도소득세를 과세하였으나, 대한주택공사에서 확인한 실지잔금청산일은 ’89.10.10이므로 매매계약서상의 잔금청산일이 아닌 실지잔금청산일을 쟁점토지의 취득일로 하여 세액을 과세하여야 할 것이다.

(2) 처분청에서는 기준시가에 의하여 본건 양도소득세를 과세하였으나, 쟁점토지의 거래는 1년이내의 단기거래이며, 대한주택공사로부터 취득하였으므로 취득가액을 확인할 수 있고, 양도가액도 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세가 결정되어야 할 것이다.

나. 국세청장 의견청구인은 쟁점토지 양도 후소득세법 제95조에 규정한 자산양도차익 예정신고나동법 제100조에 규정한 확정신고를 하지 않았으며, 청구인은 쟁점토지의 양도가 1년이내의 거래에 해당되어 실지거래가액으로 결정하여 양도차익이 없으므로 과세될 납부세액이 없다고 주장하나, 1년이내의 거래라고 하더라도 모두 실지거래가액으로 결정하는 것은 아니고 특별히 국세청장이 지정하여 투기혐의가 있다고 인정할 때에 응징적 차원에서 실지거래가액을 조사하여 과세하는 것으로서, 청구인의 이건 쟁점토지의 양도는 처분청에서 투기혐의가 없다고 판단되어 양도소득세 결정의 대원칙인 기준시가로 결정한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점토지의 취득시기를 계약서상의 잔금청산일로 볼 것인지 아니면 실지로 잔금을 청산한 날로 볼 것인지(쟁점①)와 1년이내의 단기거래에 해당하는 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 과세할 수 있는지 여부(쟁점②)를 가리는데 있다.

나. 쟁점①에 대하여 본다.

(1) 관련법령소득세법 제27조와소득세법 시행령 제53조를 종합하여 보면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득시기는 대금을 청산한날로 하는 것이나, 대금을 청산한날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하는 것으로 규정하고 있다.

(2) 심리 및 판단처분청은 쟁점토지의 취득일을 매매계약서상의 잔금청산일인 ’89.3.18로 보아 본건세액을 과세하였으나, 청구인이 쟁점토지를 취득함에 있어서 매매계약서에 기재된 잔금청산일에 잔금을 납입하지 못하고, ’89.10.10 잔금 375,005,000원과 연체료 38,812,270원을 납입하였음이 대한주택공사 서울사업본부장이 발행한 계약사실증명원에 의하여 확인된다. 자산의 취득 및 양도시기를 결정함에 있어 자산의 “대금을 청산한 날”이라 함은 매매계약서상 잔금지급약정일이 아닌 실지로 잔금을 지급한 날이라 할 것인바(같은뜻: 대법 92누 5954 ’92.12.24) 처분청이 실지잔금청산일(’89.10.10)이 아닌 계약서상 잔금청산일(’89.3.18)을 쟁점토지의 취득시기로 보아 본건 세액을 부과한 것은 관련법령을 오해한 잘못이 있다고 판단된다.

다. 쟁점②에 대하여 본다.

(1) 관련법령소득세법 제23조제4항,같은법 제45조제1항 제1호,같은법시행령 제170조제4항 제2호 및 제3호를 종합하여 보면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득 및 양도가액은 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 제외하고는 기준시가에 의하도록 하고, 다만 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에 실지거래가액으로 하도록 하고 있다.

라. 심리 및 판단1년이내의 단기거래에 해당하는 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의한 과세처분이 정당한지 여부를 보면,쟁점토지의 경우처럼 1년이내의 단기양도에 해당된다 하더라도 납세자가 양도소득금액 예정 또는 확정신고를 하지 아니하여 소정의 요건을 제대로 갖추지 못하여 이미 실지거래가액을 주장할 수 없게 된 상태에서 뒤늦게 당해 거래가 투기거래임을 내세우면서 기준시가에 의한 경우보다 오히려 자신에게 유리한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 줄 것을 요구한다는 것은 결국 법이 규제하고자 하는 투기행위를 내세워 다른 일반거래자 이상으로 법의 보호를 받겠다는 것에 지나지 아니하여 공평과세의 견지에서 이를 허용하기 어렵다는 점을 고려하여 볼 때, 본건이 1년 이내의 단기거래에 해당하더라도 그 실지거래가액에 따른 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익에 미치지 못할 경우에 실지거래가액에 적용대상에서 제외시킬 수 있는 것인바(같은뜻 대법 93누 852 ’93.7.16) 처분청이 쟁점토지 양도 후 자산양도차익 예정 또는 확정신고를 하지 아니한 청구인에게 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

마. 따라서 이건 심판청구는 청구인의 주장이 일부는 이유 있고 나머지는 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.