쟁점토지중 도로로 지정된 부분 전체에 대하여 장기보유특별공제를 할 수 있는지 여부(기각)

건축이 제한된 토지로 보아야 할 것이며 그 면적중에서 아래와 같이 계산한 1세대1주택의 부수토지 면적을 제외한 00에 대하여는 양도소득세 과세결정시 장기보유특별공제대상으로 공제 계산했어야 옳다고 본다는 의견임.

1. 원처분 개요청구인은 65.11.5부터 75.11.14까지 취득한 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO 대지 622.5㎡(89.6.15 동소 OOOOO 대지 422.2㎡와 동소 OOOOO대지 200.3㎡로 분할됨, 이하 “쟁점토지”라 한다)에 주택 65.65㎡와 무허가공장(이하 “쟁점건축물”이라 한다)을 소유하다가 89.7.1 쟁점토지와 주택을 양도하고 양도소득세를 신고·납부하지 아니하였다.처분청은 쟁점토지와 주택의 양도에 대하여

① 쟁점토지중 주택면적의 5배에 해당하는 328.25㎡는 1세대1주택의 부수토지로 보아 비과세하고 쟁점건축물에 대한 부수토지는 비과세되는 부수토지로 보지 아니하였고,

② 89.6.15 분할된 동소 OOOOO 도로용지 200.3㎡에 대하여는 장기보유특별공제를 하지 아니하였다가 심사청구에 대한 결정에 따라 그 중 주택의 부수토지 해당부분을 제외하고 나머지 94.7㎡에 대하여서는 장기보유특별공제를 하여 92.7.1 청구인에게 89년도분 양도소득세 73,389,860원 및 동 방위세 14,677,970원(92.11.16 국세청장의 심사결정에 따라 양도소득세 62,329,350원 및 동 방위세 10,388,220원으로 감액경정됨)을 부과하였다.

③ 청구인은 이에 불복하여 92.8.31 심사청구를 거쳐 92.12.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장

① 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO 소재 대지 622.5㎡와 주택 65.65㎡을 89.7.1 양도한데 대하여 처분청은 주택면적의 5배를 초과한 294.25㎡는 비과세대상이 아니라고 양도소득세를 과세하였으나 쟁점토지 소재지에서 77.10월 점포용 건물 59.5㎡를 무허가로 건축 77.10월부터 89.6.30 토지양도시까지 목재판매업을 영위하고 있었음에도 1세대1주택과 이에 부수되는 토지면적 계산시 무허가점포 59.5㎡을 인정하지 않고 계산한 결과 주택 위 부수토지에 대한 일정비율(5배) 초과토지를 294.25㎡(622.5㎡-65.65×5배)로 계산한 이 건 양도소득세 과세결정은 부당하다는 주장이다.

② 처분청은 당초과세시 쟁점토지를 나대지로 보고 장기보유특별공제를 배제하였으나 이 건 토지는 89.6.15 당초 OOOOO번지 622.5㎡에서 OOOOO번지 422.2㎡와 OOOOO번지 200.3㎡로 지번이 분할되었고 동 번지는 도시계획상 도로로 지정되어 건축이 불가능한 대지이므로 장기보유특별공제를 배제한 처분은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

① 청구주장 1에 대하여청구인은 쟁점토지에는 쟁점건축물이 건축되어 있어서 쟁점건축물의 부수토지를 인정하여야 한다고 주장하고 있으나,첫째, 정부의 무허가건물 양성화시책시행시 쟁점건축물을 양성화하지 못한 객관적 사유가 없고,둘째, 관할구청의 건축물관리대장에 등재되지 아니한 사실이 확인되고,셋째, 지방세법의 규정에 의한 건축물분 재산세납부도 확인되지 않으며, 청구인이 주장하는 무허가건축물 면적(59.5㎡)도 객관적으로 입증하지 못하고 있으므로 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

② 청구주장 2에 대하여쟁점토지는 89.7.1 매수인에게 소유권이전등기시 당초 OOOOO번지 622.5㎡에서 OOOOO번지 422.2㎡와 OOOOO번지 200.3㎡로 지번이 분할되었고, 분할된 지번은 도시계획확인원 및 도시계획도로 지적고시일자 회신공문(92.8.28 서울특별시 동작구청장 발행) 및 도시계획측량도면(동작구청 92-42호)등에 의거 77.10.24 「도시계획도로」로 지적고시 결정(서울특별시 지적고시 372호)되었음이 확인된다.위 관련사실등을 모두어 관계법령에 비추어 볼 때, 주택의 부수토지중 “OOOOO번지” 200.3㎡은 도시계획상 도로로서 건축이 제한된 토지로 보아야 할 것이며 그 면적중에서 아래와 같이 계산한 1세대1주택의 부수토지 면적 105.6㎡을 제외한 94.7㎡에 대하여는 양도소득세 과세결정시 장기보유특별공제대상으로 공제 계산했어야 옳다고 본다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 이 건은 쟁점토지에 건축물이 있어서 그 건축물의 부수토지로 볼 수 있는지 여부.

② 쟁점토지중 도로로 지정된 부분 전체에 대하여 장기보유특별공제를 할 수 있는지 여부.

나. 쟁점 ①에 대하여

① 관련법령을 보면소득세법 제5조제6호 (자)목에서 “대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적이 지역별로 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”은 비과세소득으로 규정하고 있고,같은법시행령 제15조제9항에서 지역별로 “대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음 각호의 배율을 말한다하고, 각호에서 “도시계획구역안의 토지 5배” 및 “도시계획구역밖의 토지 10배”라고 각각 규정하고 있다.

② 처분청의 이 건 처분내용을 보면 쟁점토지는 도시계획구역내에 있는 토지로서 이 건 주택면적 65.65㎡의 5배인 328.25㎡를 1세대1주택 부수토지로 인정하여 비과세처분하고 쟁점건축물의 부수토지는 이를 인정하지 아니하였음을 알 수 있고, 청구인은 쟁점토지에는 이 건 주택과 함께 쟁점건축물도 건축되어 있었으므로 쟁점토지는 이 건 주택과 쟁점건축물의 부수토지로서 비과세되어야 한다고 주장하고 있으나,첫째, 쟁점건축물은 관할구청의 건축물관리대장에 등재되지 아니하였고,둘째, 지방세법의 규정에 의한 건축물에 대한 재산세를 납부한 사실도 확인되지 아니하여 쟁점건축물의 면적을 객관적으로 확인할 수 없으므로 이부분 청구주장은 받아들이기 어렵다.

다. 청구주장 2에 대하여①소득세법 제5조제6호 (자)목과같은법시행령 제15조제1항에서 1세대1주택과 이에 부수되는 토지는 양도소득세를 비과세한다고 규정하고, 같은법시행령 제4항에서 “주택에 부수되는 토지는 전체토지 면적에 주택부분의 면적이 건물면적에 차지하는 비율을 곱하여 산정한다”고 규정하고 있다.같은법 제23조제2항 제2호에서 토지 및 건물(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)으로서 보유기간 5년이상인 것에 대하여는 장기보유특별공제를 하도록 규정하고 있고,같은법시행령 제46조의 3에서 장기보유특별공제대상에서 제외되는 토지를 규정하면서 그 제1호에서 당해토지의 취득후 도시계획법등의 규정에 의하여 건축 및 사용이 제한된 경우의 당해토지는 장기보유특별공제 대상이 된다 규정하고 있다.

따라서 청구인이 쟁점토지를 10년이상 보유하였고 쟁점토지중 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO번지 200.3㎡는 지목은 대지이나 도시계획법상 도로인 사실이 확인(서울특별시 동작구청장 도정 26-22661, 92.9)되므로소득세법 제23조제2항 제2호 및같은법시행령 제46조의 3(89.8.1 개정이전의 것을 말한다)의 규정에 의하여, 위 토지는 장기보유특별공제대상이 되는 토지이다.

② 그렇다면 도시계획법상 도로인 200.3㎡ 전부가 장기보유특별공제대상 토지인가에 대하여 보면,청구인이 양도한 쟁점토지는 지목이 대지로서 도시계획법상 도로로 지정된 200.3㎡를 포함한 쟁점전체대지가 담장 등 인위적인 경계없이 주택의 부수토지로서 사용되었음이 처분청의 조사와 당심보정요구에 대한 회신(93.4.13)에 의하여 확인되므로 장기보유특별공제 대상이 되는 토지는 도시계획법상 도로부분 200.3㎡중 비과세되는 주택의 부속토지를 대지 422.2㎡와 도로분 200.3㎡로 안분하여 계산한 후 잔여 도로분이 됨이 타당하다.

따라서 도시계획법에 의한 도로(OO동 OOOOO번지)인 200.3㎡중 장기보유특별공제 대상이 되는 토지는 비과세되는 토지면적을 제외한 94.7㎡【200.3㎡-(200.3×328.5/622.5㎡) = 94.7㎡】임으로 처분청이 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO번지 200.3㎡중 94.7㎡만을 장기보유특별공제대상 토지에 포함시킨 처분은 정당하고 청구인의 주장은 이유없다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세심판관 합동회의의 의결을 거쳐국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.