기준시가 과세 해당 여부(기각)

기준시가가 취득시에 비해 양도시 약 10배정도 상승하였음에도 특별한 사유없이 취득가액보다 저가로 양도한 것은 타당하지 않으므로 실가 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

청구인은 OO도 OO군 OOO OOO OOOOO 대지 990㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1997.9.5 취득하여 지상에 2000.10.31 건물(314.2㎡로 이하 “지상건물”이라 한다)을 신축하고 2000.11.4 청구외 양OO에게 양도 한 후 쟁점토지양도에 대하여 취득가액 OOOOO원, 양도가액 OOOOO원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 증빙등에 의해 확인되지아니한다는 이유로 2002.12.1 기준시가로 양도차익을 산정하여 2000년 귀속분 양도소득세 OO,OOO,OOO원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.2.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청의견

가. 청구인주장

쟁점토지의 취득시가는 IMF 외환위기전 이었고, 토지양도시기는 땅값이 하락하고 토지거래가 뜸했던 IMF 외환위기 이후이며, 또한 쟁점토지의 경우 양도시점에 농지전용허가기간이 만료되면서 가치가 더욱 하락하여 부득이 취득가액(OOOOO원) 보다 낮은 가액(OOOOO원)으로 양도하였고 이러한 사실은 거래대금 수불관련 금융자료등에 의해 확인되므로 신고한 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 과세한 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청의견

청구인은 쟁점토지상에 건물을 신축하여 토지와 건물을 양OO에게 양도하면서 토지와 건물의 계약서를 구분하여 작성하고 토지는 실거래가액, 건물은 기준시가로 양도소득세를 신고하였는 바 이는 부동산매매 관행상 이례적인 일이고, 청구인이 양OO으로부터 받았다고 제시한 금융거래내역에 토지관련만 있고, 건물관련은 전혀 없는 점 등을 볼 때 청구인 신고한 실지거래가액을 증빙서류에 의해 확인되는 정상가액으로 인정할 수 없으므로 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도와 관련하여 실지거래가액에 의한 신고내용을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 소득세법시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1997.9.5 취득한 쟁점토지상에 지상건물을 신축하고 쟁점토지와 지상건물 모두를 양OO에게 양도한 후 쟁점토지는 실지거래가액, 지상건물은 기준시가로 양도소득세를 신고하였다.

(2) 쟁점토지의 매매당시 기준시가와 청구인의 신고가액은 아래와 같다. (OO O OO)

(3) 쟁점토지 및 지상건물의 매수인 양OO이 대표이사로 있는 ㈜OOO텍스에서 2000.11.9 쟁점토지 및 지상건물을 주식회사 OO은행에 담보로 제공하고 OOOOO원의 근저당을 설정한 사실이 등기부등본에 의해 확인된다.

(4) 처분청에서 쟁점토지의 양도와 관련하여 청구인이 신고한 실지거래가액(OOOO OOOOOO, OOOO OOOOOO)이 증빙등에 확인되지 아니한다는 이유로 청구인의 신고가격을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 이 건 처분에 대하여 청구인은 청구인이 신고한 가액이 실지거래가액이므로 실지거래가액으로 과세하여야 한다고 주장하고 있어 살펴보면, 처분청에서 적시하고 있는 바와 같이 같은 시기, 같은 사람(양OO)에게 토지와 건물을 양도하면서 계약서를 구분하여 작성하고 토지는 실지거래가액, 건물은 기준시가로 양도소득세를 신고한 사실이 부동산거래관행등에 맞지 아니하고, 청구인이 쟁점토지를 보유하고 있던 기간중 쟁점토지의 지목이 농지에서 대지로 변경되어 기준시가(개별공시지가)는 취득시에 비해 양도시 약 10배 정도가 상승하였는데도 불구하고 저가로 양도할 만한 특별한 사유도 없이 취득가액에도 못 미치는 수준으로 양도하였다는 사실이 사회일반 통념에 비추어 볼 때 납득이 가지 아니할 뿐만 아니라 청구인이 제시한 양도시 금융자료의 경우 계약서상 중도금 및 잔금지급일과 통장입금일이 다르고 금액 또한 일치하지 아니하여 청구인이 신고한 거래가액이 장부 및 기타 증빙서류에 의해 확인된다고 볼 수는 없다 할 것이므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다하겠다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.