대출을 목적으로 감정평가법인이 평가한 감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부(기각)

쟁점상가에 대한 감정평가액은 금융기관의 대출 및 분양조건을 유리하게 하기위한 평가액이라 주장하나 공신력 있는 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우로서 그 가액을 시가로 하여 과세한 이 건 처분은 정당함.

1. 처분개요

청구인·김OO·전OO(이하 “청구인등”이라 한다)는 2002.6.1. 부동산매매업을 영위하기 위하여 사업자등록을 하고 2002.8.9. 공동으로 OOO OOO OOOO OOO OOOOO 토지 1,494.7㎡를 취득하여 2003.8.7. 지하 3층, 지상 10층, 연면적 13,730.18㎡의 62개 OOOOO 상가건물을 준공하여 분양하였으나, 1층 및 6층 등 일부를 제외한 42개점포(이하 “쟁점상가”라 한다)가 미분양됨에 따라 2003.8.8. 쟁점상가를 각자의 지분율(청구인 40%, 김OO 40%, 전OO 20%)에 따라 분할하여 소유권을 이전 등기하고 쟁점상가의 가액을 8,638,440천원으로 하여 2003년 귀속 종합소득세 신고를 하였다. OO지방국세청장은 2006.3.20.～2006.6.9. 청구인등에 대한 개인사업자통합조사 결과 쟁점상가의 시가를 청구인등이 감정평가한 가액 11,860,041천원으로 하여 청구인등이 신고한 가액과의 차액 3,221,601천원을 매출누락한 것으로 처분청에 과세자료 통보하였다. 처분청은 위 과세자료 통보내용에 따라 2006.8.4. 청구인에게 2003년 귀속 종합소득세 391,702,730원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.10.23. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점상가의 신고가액과 쟁점상가와 연접한 OOO OOO 소재 OOOO상가 중 실제 거래가 이루어진 매매사례가액과의 편차는 0.2%에 불과하여 쟁점상가에 대한 신고가액이 지극히 정상적이었으며, 쟁점상가에 대한 감정평가액은 금융기관의 대출 및 분양조건을 유리하게 하기 위한 부풀린 감정가액으로서 지분분할의 경우처럼 일시에 많은 물량을 일괄매매할 경우 일반적인 분양가보다 할인되는 것이 통례인 점을 감안시 대출을 목적으로 평가한 감정가액에 의하여 과세한 처분은 부당하다.

(2) 부가가치세법상 시가를 과세표준으로 하는 ‘부당하게 낮은 대가’에 해당하거나, 소득세법상 ‘부당행위계산’의 적용이 되는 특수관계자간의 거래가 아님에도 시가를 감정가액으로 하여 과세한 처분은 부당하므로 청구인등이 신고한 가액은 정당하다.

나. 처분청 의견

(1) 구조, 위치, 교통상황 등 제반 입지조건이 같은 동일한 상가 내에서도 층수, 사용용도 등에 따라 가격차이가 커 매매사례가액이 있다 하더라도 이를 쟁점상가의 시가로 적용하기에는 불합리하다고 할 것이고, 소득세법시행령 제98조 및 법인세법시행령 제89조 제2항제1호의 규정에 의해 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액을 시가로 하도록 하고 있으므로 공신력있는 감정평가기관의 감정가액을 시가로 하여 이 건 과세한 처분은 정당하다.

(2) 쟁점상가의 지분분할은 재고자산의 자가소비에 해당하여 대가관계가 없는 경우로서 시가를 과세표준으로 하기 위해서는 반드시 거래 당사자 간의 특수관계가 성립되어야 하는 것이 전제요건이라는 청구인의 주장은 잘못이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점상가의 시가를 대출을 목적으로 감정평가법인이 평가한 감정가액으로 하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 부가가치세법 제13조 (과세표준)

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가 3의

2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가

4. 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가

(2) 부가가치세법시행령 제50조 (시가의 기준)

① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다.

1. 사업자가 특수관계에 있는 자( 소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다) 외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법시행령 제98조 제3항 및 제4항 또는 법인세법시행령 제89조 제2항 및 제4항의 규정에 의한 가격

(3) 소득세법 제25조 (총수입금액계산의 특례)

② 거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그날이 속하는 연도의 사업소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다.

(4) 소득세법시행령 제98조 (부당행위계산의 부인)

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

(5) 법인세법시행령 제89조 (시가의 범위 등)

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.

2. 상속세및증여세법 제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인등은 2003.8.8. 쟁점상가를 각자의 지분율에 따라 분할하여 소유권 이전 등기하고, 당시 분양이 예상되고 가격이 형성되어 있던 시세라 하여 다음 <표>와 같이 쟁점상가의 시가를 산정하여 2003년 귀속 종합소득세를 신고한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다. (단위：천원)

구 분

지분율

점포수

분할가액

청구인

40%

17개

3,490,362

김OO

40%

16개

3,488,686

전OO

20%

9개

1,659,392

계

100%

42개

8,638,440

(2) OO지방국세청장은 쟁점상가에 대한 시가를 결정함에 있어 청구인등이 대출을 목적으로 감정평가법인이 감정평가한 가액 11,860,041천원을 시가로 보아 부가가치세 및 소득세를 과세할 수 있는지에 대해 2006.5.9. 과세쟁점자문위원회에 자문을 신청하였고, 2006.6.1. 동 위원회로부터 ‘시가가 불분명한 경우 감정평가법인이 감정한 가액을 시가로 적용하여야 한다’는 의결 결과통보에 따라 청구인등이 신고한 가액과 감정가액의 차액 3,221,601천원을 매출누락금액으로 보아 이 건 과세한 사실이 조사종결복명서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인등은 청구이유에서 시가를 총수입금액으로 산입함에 있어 쟁점상가와 연접한 OOO OOO OOOO OOO OOO에서 쟁점상가와 같은 시기에 신축분양된 OOOO상가의 매매사례가액을 확인할 수 있고 동 상가에 대한 OO지방국세청의 조사결정 가액이 있으며 일반적으로 상가를 일괄매매할 경우 일반 분양가에서 할인하는 것은 물론이고 약 10%정도의 분양수수료를 추가로 지급하는 것이 분양시장의 통례로서 청구인등은 쟁점상가에 대한 지분분할시 적정시가를 공정하게 반영하여 신고하였음에도 청구인등이 자금여건상 최대한의 대출을 받을 목적으로 평가액을 높게 요구하여 감정평가한 가액을 기준으로 소득금액을 계산하여 과세하는 것은 부당하고, 2007.6.12. 추가 제출한 항변이유서에서 청구인등은 쟁점상가의 대금을 금융기관의 융자 등을 통하여 마련한 자금으로 대금을 지급하였으므로 부가가치세법상 ‘부당하게 낮은 대가’를 받은 경우 ‘시가’를 과세표준으로 적용하기 위하여는 공급자와 공급받는자 간에 특수관계가 성립되어야 함에도 특수관계가 성립하지 아니하는 공동사업체와 그 구성원들간의 거래에 적용한 것은 잘못이며 부당하게 낮은 가액으로 거래한 경우에 해당된다 하더라도 그 시가는 일반인들에게 분양하기 위해 산정하였던 분양예정가액이 되어야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인등은 쟁점상가의 지분분할에 따른 시가를 임의 평가한 가액으로 2003년 귀속 종합소득세를 신고하였고, 대출을 목적으로 지분분할 등기 후 2003.8.20. 주식회사 OOO감정평가법인으로부터 평가를 받은 가액과 분양예정가액 및 쟁점상가와 연접한 OOO OOO OOOO상가의 매매사례가액을 다음 <표>와 같이 제시하고 있다. (단위： ㎡, 천원)

층 별

지분분할면적

신고가액

감정가액

매매사례가액

분양예정가액

1

72.26

273,000

409,000

-

292,510

2

854.74

1,861,052

2,416,000

1,538,532

2,045,610

3

854.74

1,584,248

2,108,000

1,636,827

1,722,650

4

646.82

1,099,784

1,446,000

877,734

1,204,530

5

844.30

1,116,521

1,514,000

1,051,998

1,208,310

7

844.30

902,413

1,377,000

1,038,489

994,190

8

844.30

902,413

1,251,041

1,032,579

994,190

9

854.74

899,009

1,339,000

1,166,720

999,720

합 계

5,816.20

8,638,440

11,860,041

8,342,879

9,461,710

(나) 청구인등은 쟁점상가와 연접한 OOOO상가의 1층을 제외한 2층～9층에 대한 매매사례가액이 8,342,879천원으로 지분분할 신고한 가액 8,365,440천원(1층 제외)과 그 차이가 0.2%밖에 없다고 주장하나 상가건물의 특성상 구조, 위치, 교통상황 등 제반 입지조건이 유사한 연접 상가건물이라고 하더라도 그 사례가액을 다른 상가건물(쟁점상가)에 직접 적용하는 것은 합리적이지 못하다고 할 것이고, 청구인등은 감정평가법인의 감정가액은 금융기관의 대출 및 분양조건을 유리하게 하기 위한 부풀린 가액이라고 주장하나 소득세법 시행령 제98조 등에서 시가가 불분명한 경우 감정평가법인의 감정가액을 시가로 하도록 규정하고 있고, 감정평가법인은 공신력을 담보하는 기관으로서 객관적이고 합리적인 기준과 방법에 따라 평가를 한다고 보아야 하므로 평가를 의뢰한 자의 요구에 따라 임의로 평가액을 조정하였다는 것도 타당성이 없다고 보여지며, 또한 정상적인 거래를 통한 교환가격이 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가액을 시가로 할 수 있을 것이다(대법원 2002두10337, 2004.3.12. 참조). (다) 청구인등은 시가를 총수입금액으로 적용하기 위해서는 특수관계가 형성되어야 한다고 주장하나 미분양된 쟁점상가의 지분분할 등기는 청구인등이 상호간의 지분만을 정리하여 각자의 소유로 한 것으로 이는 매매용 재고자산의 자가소비에 해당하는 것이므로(국심 2004중519, 2004.10.27. 참조) 특수관계 여부와 관계없이 ‘시가’를 총수입금액으로 하여야 할 것이다.

(4) 따라서, 이 건 시가가 불분명한 경우로서 처분청이 쟁점상가에 대한 시가를 감정평가법인이 평가한 가액을 적용하여 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.