법인으로부터 취득하여 개인에게 양도한 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 개인과의 거래가액을 조사. 그 확인된 실지거래가액으로 계산할 수 있는지 여부(기각)

아파트의 취득 및 양도가액을 공히 위 실지거래가액으로 결정함은 적법타당하다 할 것임

1. 사 실 청구인은 서울시 은평구 OO동 OOOO에 주소를 둔 사람으로 87.5.27 청구외 OOO주택주식회사로부터 금 30,168,000원에 취득한 서울시 은평구 OO동 OOOOO OOOOO OO OOOOO(26평형으로 이하 “이 건 아파트”라고 한다)를 89.7.27 청구외 OOO에게 양도하고 89.8.31 처분청에 이 건 아파트의 취득가액은 위 법인과의 실지거래가액인 30,168,000원으로 그 양도가액은 환산가액으로 각 계산하여 자산양도차익예정신고 및 자진납부한 데 대하여 처분청은 검인계약서에 의거 이 건 아파트의 양도당시 실지거래가액이 75,000,000원으로 확인된다 하여 취득 및 양도가액을 공히 실지거래가액으로 계산하여 양도차익을 산정하고 91.2.16 청구인에게 88년귀속분 양도소득세 14,626,380원 및 동 방위세 2,936,220원을 결정고지하자 청구인이 위 처분에 불복하여 91.4.12 심사청구를 거쳐 91.7.27 이 건 심판청구를 결정하였다.

2. 청구인 주장 청구인이 89.7.27 이 건 아파트를 양도하고 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항 제1호, 같은법시행령 제170조 제4항의 규정에 의거 위 아파트의 취득가액은 법인과의 거래이므로 실지거래가액인 30,168,000원으로 하고, 그 양도가액은 개인과의 거래이므로 환산가액인 33,780,304원으로 각 계산하여 89.8.31 자산양도차익예정신고 및 자진납부하였음에도 처분청이 청구인의 신고내용을 부인하고 양도당시 실지거래가액을 조사하여 취득 및 양도가액을 공히 실지거래가액으로 결정한 이 건 과세처분은 관계법리를 오해한 위법한 처분이라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 아파트의 양도차익을 산정함에 있어 확인된 실지거래가액으로 하여 과세한 처분이 정당한지의 여부에 대하여 살펴보면, 청구인의 경우 이 건 아파트를 청구외 OOO주택개발주식회사로부터 취득하여 실지거래가액이 확인되고 개인에게 양도하였으나 또한 매매계약서에 의거 실지거래가액이 확인되므로 취득 및 양도가액을 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하는 것(동지: 국세청 예규 재산 01254-3100, 88.10.28 국심 90중1723, 90.11.9)이어서 처분청의 당초처분은 적법하고 취득 및 양도가액을 각 각 실지거래가액 및 환산한 가액으로 계산하여야 한다는 청구주장은 이유없다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건 심판청구의 쟁점은 법인으로부터 취득하여 개인에게 양도한 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 개인과의 거래가액을 조사. 그 확인된 실지거래가액으로 계산할 수 있는지를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

이 건 아파트 양도당시(89.7.27) 시행된 소득세법 제23조 제4항 단서 및 같은법 제45조 제1항 제1호 단서의 규정에 대통령령이 정하는 경우에는 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 같은법시행령 제170조 제1항에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.

다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있고, 같은조 제4항에서 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 「대통령령이 정하는 경우」라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 규정하면서 그 제1호에서 “국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”라고 규정하고 있음을 알 수 있는 바, 위 규정의 취지를 종합하여 보면, 양도소득을 결정하는 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하여야 하나 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인될 경우에는 법인등과의 거래가 아닌 다른하나도 신고 또는 실사 등의 방법에 의하여 실지거래가액이 확인되면 실지거래가액에 의하여 그 양도차익을 결정하여야 하고 이것이 확인되지 않을 경우에 한하여 법인과의 거래인쪽은 실지거래가액 다른 한쪽은 기준시가에 의하여 그 양도차익을 결정하여야 한다고 해석하는 것이 당 심판소 및 대법원의 견해이다(국심 87서99, 87.3.20, 대법원 88누1486, 89.8.8 외 다수).

청구인이 법인으로부터 취득하여 개인에게 양도한 이 건 아파트의 경우 취득당시 실지거래가액은 법인과의 거래가액인 30,168,000원으로 확인되고, 양도당시의 실지거래가액은 검인계약서에 의거 75,000,000원으로 각 확인되고 있어 처분청이 전시 법조에 의거 이 건 아파트의 취득 및 양도가액을 공히 위 실지거래가액으로 결정함은 적법·타당하다 할 것이고, 따라서 이를 다투는 청구인의 주장은 관계법리를 오해한 주장으로 이유없다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.