토지를 증여받았는지 여부(경정)

친인척간에 교환계약에 의해 소유권이전한 토지에 대해 사실상 증여로 보아 소급감정평가액을 기준으로 증여세 과세한 사례

1. 사 실처분청은 청구외 OOO이 소유하고 있던 인천광역시 강화군 하점면 OO리 O OOOO 임야 1,475㎡, O OOOO 임야 3,335㎡, O OOOOO 임야 348㎡(합계 5,158㎡를 이하 “쟁점토지”라 한다)를 468,000,000원으로 평가하고 청구인의 고모인 청구외 OOO 소유인 인천광역시 연수구 OO동 OOOOO 대지 226.5㎡, 건물 449.31㎡(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)를 550,000,000원으로 평가하여 차액 82,000,000원은 쟁점외부동산의 임대보증금 및 융자금으로 대체하기로 하고 1997.11.6 쟁점토지와 쟁점외부동산을 교환하기로 약정하였으나 1997.12.3 쟁점토지를 청구인 명의로 소유권이전 한데 대하여 청구인이 쟁점토지를 고모인 OOO으로부터 증여 받은 것으로 보아 교환당시의 쟁점토지의 평가액인 468,000,000을 증여 가액으로 하여 1999.12.6 청구인에게 증여세 107,380,000원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 1999.12.31 심사청구를 거쳐 2000.4.6 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지의 평가액 468,000,000원은 거래당사자인 청구외 OOO(청구인의 고모)과 청구외 OOO이 임의로 평가한 가액으로서 그 금액을 시가로 볼 수 없고 청구인은 쟁점토지에 대한 대가로 8,000,000원을 OOO에게 지급하고 청구인 명의로 소유권이전등기 하였으므로 쟁점토지는 증여 받은 것이 아니다.

나. 처분청 의견

쟁점토지 교환계약의 당사자인 청구외 OOO은 1998.2.2 쟁점토지와 연접한 토지인 경기도 강화군 화점면 OO리 O OOOO외 3필지의 임야를 쟁점토지의 평가액과 같은 금액인 평당 300,000원으로 평가하여 교환한 사실이 있으므로 쟁점토지의 평가액을 교환 당시의 시가로 볼 수 있고, 청구인이 청구외 OOO에게 쟁점토지의 가액으로 8,000,000원을 지급하였다고 하며 증빙으로 대출금통장을 제시하고 있으나 대출 받은 금액이 쟁점토지에 대한 대가로 OOO에게 지급되었다는 거증의 제시가 없을 뿐만 아니라 청구외 OOO과의 위약금 등 청구의 소에서 청구인이 작성하여 인천지방법원에 제출한 소장에 청구인 스스로가 쟁점토지를 증여 받은 사실을 인정하고 있으므로 청구인이 쟁점토지를 OOO으로부터 증여 받은 것으로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점청구인이 쟁점토지를 증여받았는지 여부와 증여받은 것으로 볼 경우 증여가액이 얼마인지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법(1998.12.28 법률 제5582호로 개정되기 전의 것)제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다)현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 및 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립한다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해자산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법시행령(1998.12.31 대통령령 제15971호로 개정되기 전의 것)제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

1. 당해재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

다. 사실관계 및 판단처분청이 청구인이 고모인 청구외 OOO으로부터 쟁점토지를 증여받은 것으로 보아 증여가액을 교환당시 평가액인 468,000,000원으로 하여 증여세를 과세한데 대하여 청구인은 쟁점토지대금을 지급하였으므로 증여받은 것이 아니고 또한 증여로 본다하더라도 교환당시 임의로 평가한 468,000,000원을 증여가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구외 OOO과 청구인의 고모인 청구외 OOO은 1997.11.6 OOO 소유인 쟁점토지를 468,000,00원으로, OOO 소유인 쟁점외부동산을 550,000,000원으로 평가하고 차액 82,000,000원은 쟁점외부동산의 임대보증금과 융자금으로 대체하여 상호교환하는 계약을 체결하였고 OOO은 쟁점외부동산 중 토지는 1997.11.10, 건물은 준공후인 1998.3.6 자신의 명의로 소유권보존등기하였으며 쟁점토지는 1997.12.3 청구인 명의로 소유권이전등기된 사실이 처분청이 제시한 부동산교환 계약서 및 관련등기부등본에 의해 확인된다.

(2) 먼저 청구인이 쟁점토지를 고모인 청구외 OOO으로부터 증여받았는지에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지의 개별공시지가(7,633,000원)수준인 8,000,000원을 지급하였으므로 증여받은 것이 아니라는 주장이나, 청구인이 8,000,000원을 OOO에게 실제로 지급하였다고 인정할 만한 증빙의 제시가 없을 뿐만 아니라 OOO의 소유인 쟁점외 부동산과 교환된 쟁점토지를 청구인 명의로 소유권이전 하였으며 청구인이 1999.2.27 인천지방법원에 청구외 OOO을 피고로 하여 제기한 위약금 등 청구소송의 소장 등에서 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 증여받았다고 한 사실 등으로 보아 청구인이 쟁점토지를 고모인 청구외 OOO으로부터 증여 받은 것으로 인정된다.

(3) 다음으로 쟁점토지의 증여가액이 얼마인지에 대하여 본다. (가) 처분청이 제시한 이 건 교환계약서에는 쟁점토지를 468,000,000원으로, 쟁점외부동산을 550,000,000원으로 평가하여 교환하는 것으로 나타나고 있으나 청구인은 청구외 OOO이 청구외 OOO을 현혹하여 쟁점외부동산과 쟁점토지의 교환을 용이하게 하기 위하여 쟁점외부동산 가액을 실제보다 높게 평가하고 쟁점토지도 임의로 높게 평가하였으므로 교환당시 쟁점토지의 평가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하고 있다. (나) 청구인이 수증당시인 1997년도 쟁점토지의 개별공시지가는 7,633,000원(1,480원/㎡)이고 쟁점토지가 분할되기 전인 1997.3.10 OOOOOO금고의 의뢰로 경기감정평가사무소가 평가한 감정가액이 67,054,000원(모번지인 같은 리 O OOOO 11,360㎡의 평가액 147,680,000원을 쟁점토지의 면적비율로 안분계산한 금액임)임이 청구인이 제시한 심리자료에 나타난다. (다) 청구인이 1997.12.3을 가격시점으로 하여 2000.7.1 감정평가의뢰하여 한국감정원 인천지점이 소급감정한 쟁점토지의 가액은 104,235,000원(O OOOO 45,725,000원, O OOOO 60,030,000원, O OOOOO 3,480,000원)으로 하여 평가되었으며 쟁점토지일대는 전·답등 농경지, 단독주택, 마을, 야산등으로 형성되어 있는 마을주변 야산지대이고 토지형태 및 이용상태와 도로상태는 관련자료 및 인근주민탐문결과 교환당시에도 현재와 거의 유사한 상태였던 것으로 조사된다고 되어 있고 토지이용계획관계 및 공법상 제한상태는 준농림지역, 군사시설보호구역, 준보전지역이라고 조사되었음이 한국감정원 인천지점의 쟁점토지 소급감정평가서에 나타난다.

(라) 위 사실관계에 나타난 바와 같이 쟁점토지의 증여당시 개별공시지가 7,633,000원이고 증여일 9개월전 금융기관의 감정가액이 67,054,000원이며 한국감정원 인천지점이 소급감정평가한 가액이 109,235,000원인 점등을 종합해 보면 교환당시 쟁점토지를 계약당사자가 임의로 평가한 468,000,000원을 시가로 볼 수 없다는 청구인의 주장은 신빙성이 있다고 할 것인 바, 쟁점토지의 증여당시 시가로 볼 만한 거래실례가 없으므로 비록 소급감정평가액이기는 하나 쟁점토지의 현황 및 특성이 평가시점에도 증여당시와 거의 유사한 상태였던 점으로 보아 한국감정원 인천지점이 1997.12.3을 가격시점으로 하여 2000.2.24 소급 감정평가한 가액인 109,235,000원을 쟁점토지의 증여당시의 시가로 보아 증여세를 과세하는 것이 타당하다고 판단된다. (마) 다만 쟁점토지와 쟁점외부동산 교환계약서에 쟁점토지소유자가 진입로, 축대공사 및 토목공사를 이행하도록 되어 있고 청구인이 청구외 OOO을 피고로 하여 교환계약불이행으로 인한 위약배상금 50,000,000원과 불법행위로 인한 손해금 30,000,000원을 청구하는 위약금등 청구의 소를 제기하여 심리일 현재 인천지방법원의 계류중인 사실로 보아 청구인은 토목공사 이행조건등을 승계받은 것으로 보아야 할 것이므로 위 공사비에 상당하는 가액을 조사하여 증여재산에 가산하여 과세하여야 할 것이다.

라. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.