토지와 건물 일괄양도하는 경우 과세대상 건물가액(경정)

토지와 건물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액 중 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우, 기준시가에 따라 안분계산하되 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산함이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2010.8.30. OOOOO OO OOO 623-11 대지 551.9㎡ 및 건물 448.84㎡를 8억6,750만원에 양도하고 건물가액을 9,090만원으로 하여 2010년 제2기 부가가치세를 신고하였다.

나. 처분청은 토지 및 건물의 양도가액이 구분되지 않아 불분명하다 하여 양도가액을 토지 및 건물의 기준시가로 안분계산하여 건물가액을 2억2,555만원으로 산정하고 2011.3.3. 청구인에게 2010년 제2기 부가가치세16,791,060원을 경정 고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2011.4.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

부동산 매매계약서상 8억6,750만원 중 건물분은 공급가액 9,090만원으로 실지거래를 하였는데도 처분청이 이를 인정하지 않고건물가액을 기준시가를 적용하여 2억2,555만원으로 산정하여 과세한 처분은부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 건물 양도 후 2010년 12월에 작성된 감정평가액(1억3,958만원)을 근거로 당초 신고 건물가액 9,090만원은 시가를 반영한 정당한 가액이라 주장하나, 매매계약서상 건물분 구분 표시가 없고 청구인이 주장하는 감정평가액은 과세기간 종료 후 평가된 금액이며, 양도일 이후에 작성된 감정평가액은 신빙성이 없으므로 국세청 고시 2007-8호에 의거 건물분 과세표준을 기준시가로 안분계산하여 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점토지와 건물을 일괄 양도한 경우 부가가치세 과세대상 건물가액을 얼마로 볼 것인지 여부

나. 관련법령

부가가치세법 시행령 제48조의2

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시 가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계 약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까 지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법 인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로 서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자 산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 과세전적부심사결정서 등에 의하면, 토지 및 건물의 신축 당시 취득원가, 양도가액 및 처분청의 경정시 안분계산 내역은 다음과 같다.(단위 : 천원)

구 분

토 지

쟁점건물

(공급가액)

비 고

취득(2008년 5월)

509,196

216,794

환급세액 24,156

양도(2010년 8월)

767,500

90,909

납부세액 15,861

경정(2010년 12월)

619,445

225,550

추가 고지세액 16,791

(2) 청구인은 양도 후 토지 및 건물에 대하여 주식회사 OO감정평가법인에 감정평가(조사기간 2010.12.17～2010.12.20)를 의뢰하였고 감정평가에 의한 토지평가액은 855,445,000원, 건물평가액은 139,589,240원으로 나타나며, 부동산 매매계약서에 의하면, 매매대금 8억6,750만원, 계약금 4,750만원(2010.8.3), 중도금 1억원(2010.8.18), 잔금 7억2,000만원(2010.8.31)이고, 토지 및 건물가액이 구분표시가 없으며, 세금계산서는 2010.8.30. 작성되었고, 건물 가액에 대해 양수인은 부가가치세 신고시 매입세액 공제를 받은 것으로 확인된다.

(3) 종합하여 살피건대,「부가가치세법」 시행령 제48조의2제4항에 의하면, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액 중 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우, 기준시가에 따라 안분계산하되, 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액(공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 종료일까지의 감정평가가액)에 비례하여 안분계산하도록 규정되어 있는바, 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 이 건의 경우 감정평가법인이 평가한 감정평가가액이 있으므로 토지 및 건물가액 867,500,000원을 토지평가액 855,445,000원, 건물평가액 139,589,240원으로 안분계산하여 산출된 건물가액(867,500,000원×139,589,240원/995,034,240원)을 과세표준으로 경정하여야 할 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과「국세기본법」제81조및 제65조 제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.