실지거래가액 계산시 기준시가보다 현저히 낮은 장부가액을 취득가액으로 인정불가(취소)

취득시점 이후에 기장된 장부가액이 실제 취득시점의 가액을 계상하였다고 볼 수 없어 취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 취득가액을 환산함

1. 처분개요

청구인 김OOO 및 김OOO(이하 “청구인등”이라 한다)은 OOO 및 3층 건물 2,769.9㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1989.2.14 각 2분의1 지분씩 취득하여 부동산임대업을 영위하다가 동 부동산소재지가 2004.2.26 투기지역으로 지정된 후인 2004.8.23 OOO에게 3,064,747,500원에 양도하고 청구인의 지분에 대하여 양도가액은 실지거래가액인 1,532,373,750원으로, 취득가액은 환산가액인 589,778,759원으로 기재하여 2004.9. 양도소득세를 예정신고하였다.처분청은 쟁점부동산 양도에 대한 세무조사를 실시하여 양도가액은 청구인등이 실지거래가액으로 신고한 3,064,747,500원으로 하고,취득가액은 쟁점부동산에 대한 부동산임대업 신고시 제출한 대차대조표상의 가액 346,749,222원(장부가액이고, 당초 취득가액 411,855,510원에서 건물감가상각비 65,106,288원을 차감한 금액임)을 실지취득가액으로 보아 청구인의 지분으로 그 양도가액 및 취득가액을 안분하여 2006.9.18 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 133,040,830원을 결정·고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2006.9.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 1989년 김OOO과 공동으로 취득하여 임대업을 개시하였으나, 개업후 1995년까지는 추계에 의한 소득세신고를 하다가 1996년부터 복식장부에 의한 소득세를 신고하면서 취득가액에 대한 증빙이 분실되어 1996년분 재산세 및 종합토지세의 과세표준을 쟁점부동산의 취득가액으로 장부에 기장한 것에 불과하여 동 장부가액 411,855,510원은 실제취득가액이 아니며, 또한 동 장부가액 411,855,510원은 쟁점부동산 취득당시의 기준시가 936,227,744원(토지 628,212,270원, 건물 308,015,474원) 보다도 현저히 낮은 금액으로서 실제 취득가액이 아님을 쉽게 알 수 있는 것인 바, 그렇다면 이 건은 실지양도가액만 확인될 뿐 실지취득가액이 확인되지 아니하는 경우이므로 동 취득가액을소득세법 제114조의 규정에 의거 환산가액으로 결정하여야 한다.

나. 처분청 의견

투기지역에 속한 부동산의 양도소득금액 계산시취득가액은 실지거래가액으로 하는 것이 원칙이고,소득세법 제114조제5항에 의하면 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 예외적으로 환산가액 등을 취득가액으로 할 수 있는 것이므로이 건과 같이 장부에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는그 취득가액을 환산가액으로 산정할 수 없는 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점부동산의 취득가액을 장부가액이 아닌 환산가액으로 결정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.다만,당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와양수자간에실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.6의

2. 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우(2)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가.다만, 당해자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는환산가액(3)소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로장부 기타 증빙서류에 의하여당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액,환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(4)소득세법시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서“대통령령이 정하는 사유”라 함은다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우2.장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서“대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(괄호 생략)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액

또는 동항 제2호의 감정가액

×

취득당시의 기준시가

양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인등은 1989.2.14 쟁점부동산을 공동으로 취득하여 부동산임대업을 영위하다가 2004.8.23 동 부동산을 양도하고, 양도가액은 실지거래가액인3,064,747,500원(청구인 지분 1,532,373,750원)으로, 취득가액은 환산가액인 1,179,557,518원(청구인 지분589,778,759원)으로 하여 양도차익을 계산한 후이 건 양도소득세를 신고한 사실이 양도소득세 신고서에 의하여 확인된다.

(2)처분청은쟁점부동산의양도가액은실지거래가액인3,064,747,500원으로,취득가액은양도당시의 장부가액인 346,749,222원(당초 취득가액 411,855,510원에서 건물감가상각비 65,106,288원을 차감한 금액임)으로 산정하여 양도차익을 계산하고 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 결정결의서에 의하여 확인된다.

(3)이 건의 경우쟁점부동산의 양도가액이 3,064,747,500원이라는 사실에 대하여는 다툼이 없고,다만,쟁점부동산 양도당시의 장부가액(346,749,222원)을 실지취득가액으로 인정할 수 있는지에 대하여 다툼이 있으므로 이를 살펴본다.

(4) 처분청이 심리자료로 제시하는 조사종결복명서(2006.7.)의 취득가액 조사내용에 의하면, 전 소유자 유OOO은 사망하여 김OOO(유OOO의 처, 공동소유자)에게 확인한 바, 사망한 유OOO이 주관한 거래이며, 장시간 경과하여 거래가액 등 기억하지 못한다 하여 확인서를 징취하였고, 쟁점부동산은 임대사업용 부동산의 양도로서 청구인들의 종합소득세신고서·결산서 등 관계장부 및 그 부속서류에 의하여 실지취득가액은 346백만원(토지 204백만원, 건물 142백만원)으로 확인되며, 양도가액에 대하여 매수자인 OOO를 조사하였으나 OOO의 감정평가액인 3,064백만원(토지 2,623백만원, 건물 441백만원)으로 신고금액과 동일하다는 내용이 기재되어 있다.

(5) 쟁점부동산의 장부가액이 실지취득가액이라는 처분청의 답변서 내용에 의하면, 청구인등이 작성하여 세무서에 신고한 1996년부터 2003년까지의 대차대조표상에 쟁점부동산의 취득당시의 장부가액은 411,855,510원으로 계상되어 있고, 청구인등은 기업회계기준에 따라 작성한 대차대조표와 손익계산서를 작성하여야 할 의무가 있는 복식부기의무자로서 기업회계기준 제55조에 「대차대조표에 기재하는 자산의 가액은 당해 자산의 취득원가를 기초로 하여 계상함을 원칙으로 하기」 때문에 청구인등이 8년간 계속하여 대차대조표에 계상한 쟁점부동산의 가액은 특별한 이유가 없는 한 실지거래가액으로 보아야 하며, 또한 청구인등은 쟁점부동산 중 토지는 1996년 종합토지세 과세표준을, 건물은 1996년 재산세 과세표준을 장부가액으로 기장하였기 때문에 동 장부가액이 실거래가액이 아니라고 주장하면서 1996년분 종합토지세 고지서와 재산세 고지서를 증빙으로 제시하였으나, 종합토지세 과세표준이나 재산세 과세표준을 그 자산의 가액으로 대차대조표에 계상한다는 근거가 없으며, 종합토지세 납세고지서의 과세표준은 쟁점부동산 전체에 대한 과세표준이 아니라 쟁점부동산의 김OOO 지분(1/2)에 대한 과세표준이며, 재산세 납세고지서의 과세표준은 쟁점부동산이 아니라 OOO소재 공장 및 부대시설의 과세표준이고, 납세자도 OOO로 되어 있어 대상물건 및 납세자가 전혀 상이한 증빙이고, 청구인등은 임대업을 하는 복식부기의무자로서 건물 취득가액은 감가상각비로 경비계상 할 수 있어 장부에 취득가액을 높게 계상하는 것이 유리한데 장부에 실제 취득가액보다 낮은 재산세 과세표준을 취득가액으로 계상하였다는 것은 신빙성이 부족하며, 또한 처분청은 이 건 조사당시 청구인등에게 장부가액을 411,855,510원으로 계상한 근거에 대하여 요구하였으나,

청구인등은 조사시에는 아무런 증빙을 제시하지 않다가 심판청구시 쟁점부동산과 소유자 및 지번이 상이한 부동산의 납세고지서 등을 증빙으로 제시하고 있으므로 이를 증빙자료로 채택할 수 없다는 내용이 기재되어 있다.

(4) 청구인이 심리자료로 제시한 1994년 및 1995년 귀속 종합소득세 신고서에 의하면 아래와 같이 쟁점부동산에서 발생한 부동산임대소득금액을 표준소득률에 의한 추계조사방법에 의하여 신고한 사실이 확인된다.OOO

(5) 청구인의 1996년 귀속 대차대조표 및 손익계산서에 의하면 쟁점부동산 중 토지가액을 204,327,480원, 건물가액을 207,528,030원으로 기장한 사실이 나타나고, 대차대조표상의 감가상각충당금과 손익계산서상의 감가상각비 계상액이 7,886,065원으로 동일한 점으로 볼 때 1996년도에 최초로쟁점부동산을 장부에 계상하였다는 청구주장은 신빙성이 있다고 보여진다.OOO

(6) 청구인이 쟁점부동산의 가액으로 기장하게 된 근거로 제시하는 OOO의 재산세고지서와 청구인OOO의 종합토지세고지서에 의하면 아래와 같이 그 과세표준의 합계가 411,855,510원으로 청구인의 장부기장액과 동일한 사실이 확인되는 바, OOO은 쟁점부동산의 건물분 재산세에 대하여 1996년부터 2000년까지는 납세지가 OOO로 등재되어 있으며 1996년에는 과세물건을 OOO 596-1로 하여 과세되었으나 1997년부터 2000년까지는 OOO 536-1로 하여 재산세가 부과되었다는 사실을 서면으로 확인하고 있으며, 토지분의 종합토지세 과세표준은 납세자가 쟁점부동산 중 1/2지분을 소유하고 있는 청구인OOO에 대한 과세표준인 점으로 볼 때 청구인이 쟁점부동산의 가액을 1996년에 최초로 장부에 기장하면서 세무대리인의 실수로 임의 기재하였다는 청구주장은 신빙성이 인정된다.OOO

(7) 청구인이 제출한 양도소득세신고서의 첨부서류에 의하면 쟁점부동산에 대한 1989년의 기준시가가 936,227,744원으로 확인되어 1996년에 기장한 장부가액 411,855,510원과 큰 차이가 있음을 알 수 있다.OOO

(8) 살피건대,소득세법 제96조제1항 및 제114조의 규정에 의하면, 투기지역에 소재하는 부동산을 양도한 경우 그 양도차익의 계산은 양도 및 취득 당시의 실지거래가액에 의하여 계산하는 것이 원칙이고, 양도당시의 장부가액이 존재하는 경우 동 장부가액을 실지취득가액으로 볼 수 있는 것이나, 이 건의 경우 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액으로 본 장부가액은 1989년에 취득한 부동산의 임대와 관련하여 1996년에 최초로 장부에 기장하면서 세무대리인의 실수에 의하여 임의로 기재한 것이라고 보여지는 점, 쟁점부동산에 대한 장부상 기재금액 411,855,510원은 취득당시인 1989년의 기준시가 936,227,744원 보다도 현저히 낮은 점 등으로 볼 때 동 장부가액을 실제 취득가액으로 인정하기는 어렵다고 할 것이다OOO따라서 처분청이 청구인의 제무제표 등에 기재된 쟁점부동산에 대한 양도당시의 장부가액을 실지취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.