점포에 대한 임대료가 부당하게 낮은 것으로 보아 부당행위계산을 부인하여 정상임대료(시가)로 과세한 처분이 정당한지 여부(경정)

처분청이 정상시가를 계산함에 있어서 임대점포의 개별적 사정을 무시하고 2층 ○○의 평당 임대보증금을 93년도의 정상시가로 보고 여기에 년도별 물가상승률로 환산하여 90년도분부터 92년도분까지의 정상시가를 산정한후 부당행위계산 부인하여 과세한 당초처분은 부당하다 할 것이고, 건물내의 특수관계없는 자와 거래한 임대점포 중 특별한 개별적 사정에 의하여 임대한 점포를 제외한 나머지 점포의 임대료 및 쟁점점포와 유사한 인근건물의 임대실례등을 감안하여 정상시가를 재조사하여 부당행위계산 부인대상인지 여부를 판단하고 이에 따라 재조사 경정함이 타당하다고 판단됨

1. 처분개요

청구인은 81.2.4 OO도 이천군 이천읍 OO리 OOOOOOO에 지하1층, 지상6층 건물 (945.21평), (이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 3층과 4층에서는 청구인이 숙박업을 직영하고 나머지 층은 임대를 하면서 이에대한 부가가치세 및 종합소득세를 관할 세무서에 신고납부하였다.처분청은 쟁점건물의 2층 OO레스토랑 및 5,6층 OO타운(이하 “쟁점점포”라 한다)은 청구인과 특수관계있는 자에게 부당히 낮은 가액으로 임대한 것으로 보아 부당행위계산을 부인하고 쟁점점포에 대한 정상시가(임대가액)를 계산하여 95.7.18 및 95.9.16 청구인에게 종합소득세 (90년-93년) 4건 26,049,920원 및 동 방위세 90년도분 1,279,770원과 부가가치세(90년1기-94년1기) 9건 7,199,240원, 합계 34,528,930원 (별첨세목별 과세기간별 고지세액 명세 참조)을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 95.9.15 심사청구를 거쳐 95.12.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구 주장 및 국세청장 의견가. 청구 주장처분청이 정상임대료(시가)로 본 쟁점건물 2층 OOOOO 점포의 임대사례는 청구인이 내부시설비를 부담하는 등 특수조건에 의한 임대로 처분청에서 개별적 특수상황을 무시하고 단순히 평당 임대료를 산정하여 이를 정상임대료로 봄은 부당하고, 또한 처분청이 2층 임대료에 대한 5,6층 임대료의 층 별체감율을 얻기 위하여 인근 백화점의 임대사례를 이용하였는 바 이는 두 건물의 입지조건, 사용용도 등 개별적인 사정을 고려하지 않고 백화점 건물의 층별 임대사례를 단순비교한 체감율을 그대로 적용한 것이므로 부당하며, 2층 OO레스토랑은 92.4.7까지는 특수관계없는 청구외 OOO에게 임대하였는 바 그후의 특수관계자에게도 동일한 조건으로 임대하고 있는데도 조세의 부담을 부당히 감소시킨 행위로 보는 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견부가가치세 과세표준을 산정함에 있어 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 제공한 용역의 시가로 과세하고, 여기서 시가라 함은 특수관계있는 자 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격을 말하므로 인근 주위의 임대실례가액에 의하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없으며, 이 건의 경우 청구인이 특수관계있는 자에게 쟁점점포를 인근 임대실례가액에 비하여 현저히 낮은 가액으로 임대한 것으로 확인되는바 이는 청구인의 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당하므로 부당행위계산 부인하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점점포에 대한 임대료가 부당하게 낮은 것으로 보아 부당행위계산을 부인하여 정상임대료(시가)로 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1)부가가치세법 제13조제1항 제3호에 “부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가”를 부가가치세의 과세표준으로 한다고 규정하고 있고,같은법 시행령 제50조제1항에 “법 제13조 제1항 각 호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계있는 자 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다.”고 규정하고 있으며, 같은법 같은령 제52조 제1항에서 “법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다.”고 규정하고 있다(2)소득세법 제55조제1항에 “정부는 부동산소득.사업소득.기타소득.양도소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해년도의 소득금액을 계산할 수 있다.”고 규정하고 있고,같은법 시행령 제111조제2항 제2호에 “특수관계있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때”를 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때로 정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 2층 OO레스토랑 임차인 청구외 OOO은 4촌 제수사이이고 청구인과 5,6층 OO타운 임차인 청구외 OOO과는 처남사이로 청구인과 특수관계있는 자에 해당하는 것에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점건물의 임대점포 증 특수관계있는 자외의 거래인 2층 OOOOO에 대한 임대보증금(5평, 5,000천원)을 정상시가로 보고 OOOOO의 평당임대보증금(1,000천원)에 2층 OO레스토랑의 임대평수(60평)를 곱하여 2층 OO레스토랑의 93년도분 정상시가를 산정하였고, 인근 OOOO백화점의 2층 임대보증금에 대한 5,6층 임대보증금의 비율(70%)을 계산하여 2층 OOOOO의 평당 임대보증금에 곱하여 5,6층의 평당임대보증금을 계산한 후 이를 5,6층 OO타운의 임대평수(180평)에 곱하여 5,6층 OO타운의 93년도분 정상시가를 산정하였으며, 93년도분 정상시가에 각년도별 물가상승율을 적용환산하여 90년도분부터 92년도분까지의 정상시가를 산정한 후 이를 특수관계있는 자와의 거래인 2층 OO레스토랑과 5,6층 OO타운에 대한 청구인이 신고한 임대보증금과 비교하여 부당하게 낮은 대가를 받은 것으로 보아 부당행위계산의 부인을 하여 과세한 사실이 이 건 조사서등 과세관련서류에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점점포의 정상적인 임대료를 산정함에 있어서는 당해건물의 특수관계없는자와의 정상적인 거래에 의한 임대료 시가에 의하는 것이 가장 적합하다 할 것이고, 그렇지 못한 경우에는 쟁점건물과 용도, 노후도, 지리적여건 등이 유사한 인근의 다른건물의 실례에 의하는 것이 합리적이라 할 것이며, 처분청이 정상시가산정의 기준으로한 쟁점건물의 2층 OOOOO은 93.4.10부터 임대한 점포로서 청구인은 다른 점포와는 달리 내부시설을 청구인이 부담하였으므로 임대조건이 다르다고 주장하고 있는바, 쟁점건물에는 특수관계없는 자에게 임대한 것이 2층 OOOOO 이외에도 1층에 OO은행등 4개점포가 더 있어 일반적인 점포와 동일한 조건으로 볼 수 없는 OO은행점포의 임대사례는 제외하더라도 처분청도 인정하고 있는 1층의 OO라사외 2개점포의 임대실례를 평균하여 이를 정상시가의 기준으로 하여 층별체감율을 적용하는 것이 합리적이고 타당한 방법이라 할 것인데, 청구인이 특수한 개별적 사정에 의한 임대라고 주장하고 있고 93.4.10부터 임대를 시작한 2층 OOOOO의 임대가액을 정상시가의 기준으로 하여 부당행위계산의 부인을 한 것은 타당한 방법이라고 보기 어렵다 하겠고,

(4) 처분청이 산정한 층별 체감율(2층대 5,6층 비율 70%)은 인근의 OOOO 백화점의 임대사례를 적용하였는 바 쟁점건물과 OOOO 백화점은 그 사용용도와 건물의 노후도 등이 서로다르고, 국세청에서 부동산 임대업자 사후 심리기준 형성요령(부가 22640-26, 93.1.13)으로 시달한 부동산 임대업 평당임대가액 조견표상의 2층 대비 5,6층의 층별체감율 53%와도 특별한 사유도 없이 상당한 차이를 보이고 있어 그 타당성이 인정되지 않는다 할 것으로 최소한 쟁점건물 인근의 쟁점건물과 유사한 건물 여러개를 선정하여 이들의 층별 체감율을 평균하여 쟁점건물의 층별체감율을 산정하는 것이 합리적인 방법이라 하겠으며,

(5) 청구인은 쟁점건물 1층의 OO은행을 제외한 4개 점포(OO레스토랑 및 OO타운 제외)에 대하여 90년도부터 93년도까지 임대보증금의 변동이 없는 것으로 신고하였고 처분청도 이를 인정하였음이 이 건 과세자료로 확인되며 일반적으로 부동산임대료가 물가상승율에 비례하여 매년 변동된다고 볼 수도 없는 것이므로 각 년도별 정상적인 임대료는 당해년도별로 조사하여 산정하여야 할 것임에도 처분청이 쟁점점포의 90년도분부터 92년도분까지의 정상시가를 산정함에 있어 93년도의 정상시가를 기준으로 년도별 물가상승률에 의하여 환산한 것은 합리적이라고 볼 수 없다 하겠고,

(6) 쟁점점포 중 2층 OO레스토랑은 92.4.7까지는 청구인과 특수관계가 없는 청구외 OOO에게 임대하였음이 처분청의 사업자등록증명원에 의하여 확인되고 있는바 특수관계없는 자와의 거래는 부당행위계산의 부인 대상이 아님에도 처분청에서는 2층 OO레스토랑의 청구외 OOO에게 임대한 기간분에 대하여도 부당행위계산 부인하여 과세하였는바 이는 전시한 법령을 오해한 부당한 처분으로 판단된다.

(7) 위의 사실을 종합하여 볼때, 처분청이 정상시가를 계산함에 있어서 임대점포의 개별적 사정을 무시하고 2층 OOOOO의 평당 임대보증금을 93년도의 정상시가로 보고 여기에 년도별 물가상승률로 환산하여 90년도분부터 92년도분까지의 정상시가를 산정한후 부당행위계산 부인하여 과세한 이 건 당초처분은 부당하다 할 것이고, 쟁점건물내의 특수관계없는 자와 거래한 임대점포 중 특별한 개별적 사정에 의하여 임대한 점포를 제외한 나머지 점포의 임대료 및 쟁점점포와 유사한 인근건물의 임대실례등을 감안하여 정상시가를 재조사하여 부당행위계산 부인대상인지 여부를 판단하고 이에 따라 재조사 경정함이 타당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.