토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부 및 기준시가로 과세하는 경우 실지양도가액을 초과하는 부분에 대하여도 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부(취소)

청구인의 토지양도일은 잔금 및 이자 00원을 공탁한 1988.8.13이 되는 것이며 처분청이 공탁일인 1993.9.3을 양도시기로 보고 양도소득세를 과세한 것은 부당한 것으로 판단된다.

2) 실지 양도가액을 초과하는 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세할 수 없다는 청구주장은 다툼에 실익이 없어 그 심리를 생략한다.3)

1. 원처분 개요 청구인은 전라북도 군산시 OO동 O OOOO 임야 5,256㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1971.5.6 취득하여 1993.12.3(등기접수일) 청구외 OOO외 2인(이하 “매수인”이라 한다)에게 소유권이전한 사실에 대하여 처분청이 양도시기를 1993.12.3로 보고 양도차익을 기준시가(취득가액 1,131,640원, 양도가액 183,960,000원)에 의하여 결정한 후 1995.12.16 이에 대한 양도소득세 71,418,090원을 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.2.12 심사청구를 거쳐 1996.5.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

1) 매수인은 당초 계약시 잔금지급기일인 1988.4.1에 잔금을 지급하지 못하여 청구인으로부터 해약통보를 받고 1988.8.13 잔금과 이자상당액을 변제공탁하여 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소송을 제기한 바 있으며 일련의 소송결과 대법원에서 1988.2.14자 매매계약의 효력을 인정하여 1988.2.14자 매매를 원인으로 매수인에게 소유권이전등기 하도록 판결함에 따라 소유권이전등기된 것이므로 쟁점토지의 양도일은 당초 계약시의 잔금공탁일인 1988.8.13로 보아야 한다.

2) 대법원 판결문등에 의하여 실지양도가액 111,300,000원이 명백하게 확인됨에도 기준시가에 의하여 양도차익을 182,820,589원으로 결정하여 과세한 처분은 부당하며 특히, 이 경우 실지양도가액을 초과하는 양도차익에 대하여 과세하는 것은 조리상 부당하다.

나. 국세청장 의견

1) 매수자가 당초 계약시의 잔금을 공탁한(1988.8.13) 후 제기한 소유권이전등기 청구의 소가 진행중 1989.6.2 청구인과 매수인사이의 약정에 의해 청구인은 매수인으로부터 1천만원을 받고 소유권이전등기를 완료하기로 한 바, 이는 쟁점토지의 양도와 관련된 잔금으로 보아야 하며, 따라서 1천만원 공탁일인 1993.12.3을 양도일로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

2) 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 예정신고나 확정신고를 하지 아니한 데 대하여 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

1) 쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부

2) 기준시가로 과세하는 경우 실지양도가액을 초과하는 부분에 대하여도 양도소득세를 과세할 수 있는 것인지 여부

나. 관련법령

소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조 제1항 제2호에서 “자산의 양도차익을 결정함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산하기전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다”라고 규정하고 있고, 구 소득세법시행령 제170조 【양도소득금액의 조사결정】제4항 제3호에는 “양도자가 법 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 법 제100조(과세표준의 확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우(1993.12.31 개정전의 것)”라고 규정하여 실지거래가액으로 결정할 수 있는 경우를 명시하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

1) 먼저, 청구인의 쟁점토지 소유권이전 경위를 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점토지를 1988.2.14 매수인과 111,300,000원에 매매하기로 계약하고 계약금 및 중도금 60,000,000원은 약정된 날자에 수령하였으나 잔금 51,300,000원을 약정일자에 지급받지 못하여 1988.4.1 해약통보 하였고 매수인들의 잔금지급기일 연장 요청으로 잔금에 대하여 월 3푼 이자를 받는 조건으로 지급기일을 3개월 연장시켜 준 바 있다. 둘째, 청구인은 매수인들이 잔금지급을 재차 지체하자 1988.7.1자로 다시 해약 통보하였고 매수인들은 1988.8.13 58,231,830원(잔금 51,300,000원, 약정이자 6,931,830원)을 변제 공탁하고 청구인을 상대로 전주지방법원 군산지원에 소유권이전등기절차 이행 소송을 제기하면서 1988.8.18 쟁점토지에 가처분 등기를 하였다. 셋째, 소송진행중인 1989.6.2 청구인과 매수인간에 소송 취하등의 약정서를 작성하였고 약정서 내용에 의하면

① 매수인이 매매잔대금조로 변제공탁한 58,231,830원을 청구인이 수령하고

② 매수인은 소송을 취하함과 동시에 1,000만원을 청구인에게 지급하기로 하여 1989.6.5 청구인은 공탁금 58,231,830원을 수령하고 매수인들은 소송을 취하한 바 있다. 넷째, 매수인은 토지매매계약 허가를 받은 후 청구인으로부터 인감증명서 및 등기이전 서류를 수령함과 동시에 위 1,000만원을 지급하기로 하였으나 1989.6.6 군산시장으로부터 토지거래 허가를 불허한다고 통보됨에 따라 청구인은 매매계약이 무효임을 주장하고 매수인은 재차 소유권이전등기절차 이행을 위한 소송을 제기하였다. 다섯째, 당해소송 결과 전주지방법원 군산지원에서는 청구인이 승소(1991.4.25자 판결)한 바 있으나 광주고등법원(1992.6.7자 판결)과 대법원(1992.11.10자 판결)에서는 청구인이 패소하였고 매수인은 판결주문에 기재된 1,000만원을 제공하려 하였으나 청구인이 수령을 거절함에 따라 1993.12.3 소유권이전등기를 하면서 1989.6.2자 약정에 의한 1,000만원을 공탁하였고 1993.12.18 청구인은 법원에서 공탁금 1,000만원을 수령하였다.

다음으로 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조 의 규정에 따라서 자산의 양도차익 계산시에 적용하는 양도 및 취득의 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이나 매매 당사자끼리의 다툼 중 매수자가 매매대금을 공탁하여 대금을 종결한 후에 매수자가 판결에 승소하여 취득한 경우에도 그 공탁일을 대금을 청산한 날로 보아 양도 및 취득시기를 적용하는 것이므로(국세청 재삼 46014-104, 1995.1.13자 및 국심 92서1789등 다수 같은 뜻임) 이 건의 경우 1989.6.2자 약정에 의한 1,000만원을 쟁점토지 매매대금의 일부로 본다면 1993.12.3이 양도시기가 되는 것이고 이를 매매대금으로 보지 않는다면 당초 잔금 및 이자 58,231,830원의 공탁일인 1988.8.13이 양도시기가 되는 것임을 알 수 있다. 첫째, 1989.6.2자 약정서에 표기된 내용에 의하면 쟁점토지 소유권이전등기 사건(군사지원 88가단 5964호)에 관하여 아래와 같이 합의가 이루어졌으므로 매수인은 소송을 취하하여야 한다고 하면서 아래 사항으로서 소송을 취하함과 동시에 매수인은 매도인(청구인)에게 1,000만원을 지급하기로 약정한 것으로 확인되고 있으며 둘째, 광주 고등법인 판결문(1992.6.17자 판결)에 의하면 1989.6.2자 약정은 새로운 매매계약을 체결하는 것이라기 보다는 매수인들이 청구인에게 돈 1,000만원을 지급함으로써 그간의 다툼을 해소하여 1988.2.14자 매매계약의 효력을 유지하려는 데 그 목적이 있는 것이라고 해석함이 상당하다고 기재되어 있고 셋째, 대법원 판결문(1992.11.10)에 의하면 1989.6.2자 약정은 새로운 매매계약이 아니라 이미 체결된 1988.2.14자 매매계약의 이행에 관한 보완적 약정이라고 해석된다고 기재되어 있다.

살피건대, 위 1,000만원은 매매 당사자간의 약정에 의하여 청구인이 받기로 한 돈이고 쟁점토지의 소유권이전등기 또한 당사자간에 다툼이 있어 최종적으로 법원판결에 의하여 이행된 이 건의 경우에 있어서는 결국 당사자간의 약정내용이나 법원의 판결내용에 의하여 실체적 진실관계를 가릴 수 밖에 없다 할 것이다. 따라서, 위 약정내용과 법원 판결문에 의하여 위 1,000만원의 성격을 따져 보면 동 금액을 쟁점토지 매매대금의 일부로 보기는 어렵고 오히려 당사자간 그간의 다툼을 해소하는 차원에서 매수인의 계약위약 및 불이행으로 인한 대가로 지급받은 것으로 보는 것이 타당할 것이다. 그러므로 위 법령 및 사실내용에 비추어 볼 때 청구인의 쟁점토지양도일은 잔금 및 이자 58,231,830원을 공탁한 1988.8.13이 되는 것이며 처분청이 위 1,000만원의 공탁일인 1993.9.3을 양도시기로 보고 양도소득세를 과세한 것은 부당한 것으로 판단된다.

2) 실지 양도가액을 초과하는 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세할 수 없다는 청구주장은 다툼에 실익이 없어 그 심리를 생략한다.

3) 결 론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.