구주택을 멸실하고 그 대지상에 다가구주택을 신축하여 양도한데 대하여 청구인이 거주한 부분만 1세대 1주택으로 비과세하고 나머지 부분에 대하여 과세한 처분의 당부(경정)

청구인이 구주택을 취득하여 3년 1개월간 거주하였고 신축한 주택에서 1년 8개월을 거주하였으므로 주택중 구주택면적 상당부분(54.55㎡)은 거주기간 3년이상 거주로서 비과세대상이라 할 것이고, 주택중 구주택면적을 초과하는 건물면적 부분은 비과세요건(3년이상 거주)을 충족하지 못하였으므로 과세대상이라 할 것이며, 주택의 토지는 구주택과 주택의 정착면적중 작은 주택의 정착면적의 5배 이내이므로 양도소득세 비과세대상인 1세대 1주택의 부수토지에 해당된다 할 것임

1. 원처분 개요 처분청은 청구인이 1988.6.13 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOOO 대지 106㎡ 및 1층 주택 54.55㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 취득하여 거주하여 오다가 이를 멸실하고 1991.12.24 위 토지상에 다가구용 단독주택 125.66㎡(지층 44.50㎡, 1층 40.58㎡, 2층 40.58㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하여 그 1층에 거주하던중 1993.9.15 쟁점주택을 양도한데 대하여 청구인이 거주하던 1층 주택과 그 부수토지를 1세대 1주택으로 비과세하고 잔여주택 및 대지에 대하여 1995.9.16자로 1993년 귀속 양도소득세 11,684,950원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.11.7 심사청구를 거쳐 1996.1.17 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택의 신축후 1층에 거주하고 나머지 2가구는 임대하여 주었다가 1993.9.15 양도한 바, 각 가구를 별개로 양도하지 않고 전체를 1인에게 양도하였고, 이는 단독주택을 일부 임대하였다가 양도한 경우와 아무런 차이가 없으므로 전체주택에 대하여 1세대 1주택으로 비과세함이 타당하며, 설사 공동주택으로 보아 과세하더라도 구주택의 부수토지로 비과세대상에 해당되는 토지는 과세대상에서 제외함이 타당하다.

나. 국세청장의견 현행 소득세법상 양도소득세는 양도당시의 현황에 의하여 양도소득을 결정하도록 하고 있으며 당초부터 주택의 일부분을 임대에 공할 목적으로 신축한 다가구주택을 양도하는 경우에 주택의 소유자가 3년 이상 거주하지 아니한 부분에 대하여는 양도소득세를 과세하도록 하고 있는 바, 청구인의 경우 쟁점주택 3가구중 1가구에서만 거주하고 나머지 2가구는 임대에 공하다가 양도하였으므로 쟁점주택의 양도에 따른 양도소득세 계산시 청구인이 거주한 부분에 대하여 1세대 1주택으로 비과세하고 비거주부분에 대하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 구주택을 멸실하고 그 대지상에 다가구주택을 신축하여 양도한데 대하여 청구인이 거주한 부분만 1세대 1주택으로 비과세하고 나머지 부분에 대하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법(1988.12.26 개정) 제5조 제6호 자목에는 대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 비과세하도록 되어 있고, 같은법시행령 제15조 제1항에는 법 제5조 제6호 자목에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다고 되어 있으며, 같은조 제11항에는 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다고 되어 있다.

다. 심리 및 판단

(1) 위의 1세대 1주택 및 그 부수토지의 양도에 대한 비과세에 관한 규정을 모두어보면 구주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축하여 구주택과 신주택의 거주 또는 보유기간을 통산하여 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 상태에서 양도한 경우에는 비과세대상이 된다 할 것이고, 이 경우 양도하는 신주택이 비록 다가구용 단독주택이라 하더라도 다가구주택을 공동주택의 범위에 포함시킨 1993.12.31 위 소득세법시행령 개정일(적용예 : 1994.1.1이후 양도하는 분부터 적용)이전에 양도하는 경우에는 동 규정이 적용되지 아니한다 할 것이므로(국심 95서1309, 1996.1.8 등 다수 같은 뜻임) 그 주택의 신·증축시 증가된 건물면적과 신·구 주택의 정착면적중 작은 면적의 일정배율(도시계획구역안의 토지는 5배)을 초과하는 토지면적에 대하여만 과세대상(증가된 면적이 비과세요건을 충족한 경우에는 물론 비과세대상임)이 되고 그 나머지는 비과세함이 타당하다 하겠다.

(2) 이 건 사실관계를 살펴보면, 청구인이 1988.6.13 구주택을 취득하여 거주하다가 1991.7.25 구주택을 멸실하고 1991.12.24 쟁점주택을 신축하여 그 1층에 거주하다가 1993.9.15 쟁점주택을 양도한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(3) 그렇다면, 청구인이 구주택을 취득하여 3년 1개월간 거주하였고 신축한 쟁점주택에서 1년 8개월을 거주하였으므로 쟁점주택중 구주택면적 상당부분(54.55㎡)은 거주기간 3년이상 거주로서 비과세대상이라 할 것이고, 쟁점주택중 구주택면적을 초과하는 건물면적 부분(71.11㎡)은 비과세요건(3년이상 거주)을 충족하지 못하였으므로 과세대상이라 할 것이며, 쟁점주택의 토지는 구주택과 쟁점주택의 정착면적중 작은 쟁점주택의 정착면적의 5배 이내이므로 양도소득세 비과세대상인 1세대 1주택의 부수토지에 해당된다 할 것이다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.