청구인이 양도한 토지중 85㎡에 대하여 세대 주택의 부수토지로서 양도소득세 비과세를 배제한 당초처분의 당부(취소)

1세대 1주택 비과세대상에서 제외한 뒤 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초처분은 쟁점토지상 주택에 관한 사실조사를 소홀히한 잘못이 있는 반면 이를 지적한 청구주장은 이유가 있음.

1. 처분개요

청구인은 대전직할시 유성구 OO동 OOO 대 466㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 동지상 주택 56.2㎡를 72.4.12 취득하여 거주하다가 80.4 무허가주택 44㎡를 증축한 후 90.10.17 청구외 OOO에게 양도하였다. 처분청은 청구인의 쟁점토지 및 지상주택의 양도에 대하여 지상주택의 면적을 공부상 면적 56.2㎡로 보아 쟁점토지중 비과세되는 부수토지면적을 281㎡(=56.2㎡ × 5)로 계산하여 위 주택 56.2㎡ 및 쟁점토지중 281㎡는 1세대 1주택 비과세 처리하고 쟁점토지중 위 부수토지 인정면적인 281㎡를 초과하는 185㎡에 대하여는 1세대 1주택 비과세 대상에서 배제하고 기준시가에 의하여 과세표준 및 세액을 결정한 뒤 93.1.15 양도소득세 9,194,060원 및 동방위세 1,838,810원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.3.6 심사청구를 거쳐 93.5.6 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 처분청은 쟁점토지상 주택의 면적을 공부상 면적인 56.2㎡로 보아 1세대 1주택의 부수토지로 비과세되는 부수토지면적을 계산하고 이건 양도소득세등을 과세하였으나 쟁점토지상 주택으로서 건축물 관리대장에 등재된 건물의 실제면적은 84㎡이고 무허가 건물의 실제면적은 44㎡로서 쟁점토지상 주택의 총면적은 128㎡에 도시계획구역내 적용배율 5배를 곱한 면적 640㎡이내의 면적인 쟁점토지면적 466㎡전부에 대하여 1세대 1주택으로 비과세되는 주택의 부속토지로 인정하여 비과세하여야 할 것인데도 불구하고 쟁점토지상 주택면적을 공부상 면적인 56.2㎡로 보고 비과세되는 주택의 부속토지를 계산하여 과세한 당초처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지상에 공부상 등재된 56.2㎡외에 80년 4월 건축된 무허가 주택도 주거용으로 사용하여 왔으므로 주택의 부수토지는 무허가 주택을 포함한 건물의 실제면적에 의하여 산정하여야 하므로 쟁점토지상 주택의 실지면적인 128㎡의 5배 이내인 쟁점토지 전체에 대하여 1세대 1주택으로 비과세되는 토지로 인정하여 비과세 되어야 할 것이라고 주장하고 있으나 첫째, 청구주장의 무허가 주택은 관할 동사무소의 무허가 건물 관리대장에 등재되어 있지 않고, 건물분 재산세도 납부한 사실도 없으며 둘째, 매수자인 청구외 OOO과 체결한 부동산 매매계약서를 보더라도 건축물 면적이 56.2㎡로 표시되어 있고 셋째, 위 무허가 주택에 주민등록되어 있는 거주자도 확인되지 않고 있으므로 쟁점토지 및 동지상주택의 양도당시에 청구주장의 허가주택이 실재하였던 것으로 보기 어려워 위 무허가주택이 80년 4월 건축하여 주거용으로 사용하여 왔다는 청구주장은 신빙성이 없다고 판단되어 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 이건 심판청구의 다툼은 청구인이 양도한 쟁점토지중 185㎡에 대하여 1세대 1주택의 부수토지로서 양도소득세 비과세를 배제한 당초처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

인 소득세법 제5조 (비과세소득)에서 “다음 각호의 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다”라고 하면서 제6호(양도소득)자目에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 규정하고 있고, 동법시행령 제15조 (1세대1주택의 범위)제1항에서 “법 제5조 제6항자目에서 「1세대1주택」이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(88.8.25 개정)”고 규정하고 있고 제2호에서는 “당해주택의 보유기간이 5년 이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대 1주택임을 입증하는 경우(88.8.25 개정)”로 규정하고 동조 제9항에서는 “법 제5조 제6호(자)에서 「지역별로 대통령령이 정하는 배율」이라 함은 다음의 배율을 말한다. (88.12.31 신설)

1. 도시계획구역안의 토지: 5배

2. 도시계획구역밖의 토지: 10배”로 규정하고 있는 바, 위 법령 규정에서 주택이라 함은 거주의 목적을 위하여 사용하는 건축물을 의미하므로 당해주택이 건축법상의 위반건물이거나 등기부상 등재되지 아니한 경우에도 소득세법 제5조 제6호 (자)의 규정에 해당하는 경우에는 그 주택을 양도함으로써 생기는 양도소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니하는 것이라고 하겠다. 쟁점토지상의 주택의 실제면적 규모에 대하여 보면 처분청은 건축물 관리대장등 공부상의 등재면적인 56.2㎡를 쟁점토지상 주택건물의 실제면적으로 보아 쟁점토지중 1세대 1주택의 비과세로 양도소득세가 과세되지 아니하는 주택의 부수토지면적을 281㎡로 계산하여 이건 양도소득세를 부과하였으나, 청구인이 당심에 제시한 쟁점토지의 등기부등본, 건축물관리대장, 대전직할시 OO O동장의 건축물 현황조회 회신공문(93.3.3자) 및 현황측량 성과도에 의하면 쟁점토지상에는 65년경 신축된 흑벽돌 기와집 1채 71㎡ 및 블럭스레트즙 주택 13㎡, 그리고 80년경 신축된 블록스럭즙 무허가 주택 44㎡ 합계 128㎡가 건축되었으며 청구인이 이를 취득하여 5년이상 보유하다가 양도한 사실이 확인되고 있어 쟁점토지상 주택으로서 1세대 1주택 비과세되는 주택면적은 128㎡라 할 것이고 그 부수토지로서 비과세되는 면적의 한도는 위 주택면적 128㎡에 도시계획구역내 토지인 쟁점토지에 대하여 적용되는 배율인 5배를 곱한 면적인 640㎡(=128 × 5)이므로 쟁점토지는 위 비과세 한도면적 640㎡이내로서 전체면적인 466㎡에 대하여 1세대 1주택 부수토지로서 비과세 되어야 할 것이다.

다. 따라서 처분청이 청구인의 쟁점토지 및 그 지상주택양도에 관하여 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 지상주택의 면적을 공부상 면적인 56.2㎡를 적용하여 쟁점토지중 281㎡와 지상주택에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도소득세등 과세에서 제외하고 나머지 토지부분 185㎡에 대하여는 1세대 1주택 비과세대상에서 제외한 뒤 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초처분은 쟁점토지상 주택에 관한 사실조사를 소홀히한 잘못이 있는 반면 이를 지적한 청구주장은 이유가 있다고 할 것이므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.