부동산매매업자 해당 여부(취소)

대지를 취득해 1층점포 및 2층 이상 다가구주택인 건물을 신축해 개별분양이 아닌 일괄양도한 바, 사업성이 인정안되고 양도한 사정 등으로 보아, 부동산 매매업으로 과세함은 부당함

1. 원처분의 개요 청구인은 대전광역시 대덕구 OOO동 OOO 「대지」 222.6㎡와 동 대지에 지하 보일러실 26.66㎡, 1층점포 41.355㎡ 주택 80.7㎡, 2층주택 107.755㎡, 3층주택 107.595㎡로 구성된 점포 및 10세대의 다가구주택 합계 365.495㎡(이하 대지와 건물을 합하여 “쟁점부동산” 이라 한다)중 대지는 1993.2.25 취득하고 건물은 1993.8.17 소유권보존을 한 후 1993.11.25 쟁점부동산을 양도하고 신고 기한내에 자산양도차익예정신고를 하고 해당 양도소득세 1,440,160원을 자진납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 신축양도한 것을 부동산 매매업을 영위한 것으로 보아 쟁점부동산중 1층점포 41.355㎡와 국민주택규모(85㎡ 이하) 이상인 3층 1가구의 주택 86.955㎡의 합계 128.31㎡(여타주택 9가구는 국민주택규모이하로서 부가가치세 과세대상이 아님)에 대하여 1998.12.12 청구인에게 1993년 제2기분 부가가치세 5,180,820원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.12.24 심사청구를 거쳐 1999.4.7 이건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점부동산을 신축·양도할 당시에 청구인은 지방 서기관으로 대전광역시에서 국장으로 재직중이었는데 정년퇴임을 몇 년 앞두고 노후 대책으로 쟁점부동산을 신축하였으나 공무원신분으로서 건축에 대한 무지와 감독부재 및 경험 부족으로 심한 자금난을 겪게 되었는 바 쟁점부동산 신축에 따른 인건비와 외상자재대금 도급비용 등을 도저히 충당할 수 없어 쟁점부동산의 등기부등본에서 확인되는 바와 같이 도급업자인 청구외 OOO에게 쟁점부동산을 OOO주식회사에 담보로 제공케 하여 일부 채무를 상환하는 등 긴급조치를 취했으나 채권자들이 집단으로 몰려와 계속부채 상환을 요구하여 쟁점부동산을 신속히 처분할 수 밖에 없었는 바 청구인이 쟁점부동산외에는 단 한차례도 주택을 신축하여 판매한 사실이 없는데도 청구인을 계속성과 반복성이 있어서 사업성을 인정하는 부동산 매매업자로 보아 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 단 한차례 주택을 신축판매한 것은 사업성을 인정할 만한 계속성과 반복성이 없으므로 부가가치세 납부의무가 없다고 주장하나, 부동산 매매로 인하여 발생한 소득을 사업소득으로 볼 것인지 아니면 단순한 양도소득으로 볼 것인지는 그 매매행위를 “업”으로 하는 것인지의 여부에 그 일반적인 기준이 있다 할 것이고 구체적으로는 그 매매행위의 영리목적성, 규모 및 계속성과 반복성 등에 비추어 사회통념상 사업으로 인정되는가에 따라 구별해야 할 것이고 주택 1동을 신축하여 판매하여도 주택신축판매업으로 보도록 규정되어 있다. 청구인의 경우 쟁점부동산을 실수요 목적으로 신축한 것이 아니라 임대목적으로 신축하여 4개월만에 양도한 것은 사업상 수익목적이 있어 주택신축판매업에 해당한다 할 것이므로 쟁점부동산의 신축양도를 주택신축판매업으로 보아 이건 부가가치세를 과세한 처분청의 결정은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산 양도에 대하여 청구인을 부동산매매업자로 보아 이건 부가가치세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령 부가가치세법 제1조 제1항에서 “부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 과세한다”고 규정하고 그 제1호에서 「재화 또는 용역의 공급」이라고 규정하고 있으며, 제3항에서 “제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다”고 규정하고 있다. 부가가치세법 시행령 제1조 제1항에서 법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 기타 행위로 한다고 규정하고 그 제5호에서 “부동산업·임대업 및 사업서비스업. 다만, 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전 임대업을 제외하며, 부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로 본다”고 규정하고 있다. 한편 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세 기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”고 규정하고 있다. 또한 소득세법 제20조 제1항에서 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다고 규정하고 그 제5호에서 건설업에서 발생하는 소득이라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제33조 제2항에서 “주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로 본다. 이 경우에 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1935년생으로 1993년 쟁점부동산을 양도할 당시 나이는 58세이며 청구인이 제시한 경력증명서에 의하면 청구인은 대전광역시에 근무하는 공무원으로 1960.3.31부터 1996.6.30 정년퇴직(퇴직당시 OOO)할때까지 36년 3개월 동안 공무원으로 재직하였다.

(2) 국세청전산자료에 의하면 청구인의 부동산 취득 및 양도(1981.2.월 - 1998.2월 등기분)현황은 아래와 같다

소재지

지목

면적,㎡

취득내용

양도일자

비 고

구분

일자

(보유기간등)

대전 동구 OOO동

대지

561.15

취득

77.9.14

84.2.27

6년5개월

OOO

대전 동구 OOO동

답

852.12

취득

84.3.28

84.6.16

2개월20일

OOO

대전 동구 OOO동

아파트

150.35

취득

82.11.29

98.12.3

16년

OOO

대지

46.7

대전 동구 OOO동

답

2,992.0

취득

84.9.4

84.12.20

3개월15일

OOO

(2,393.6㎡)

90. 7. 3

5년10개월

(598.4㎡)

충남 부여

OOO

충남 부여

OOO

대전 대덕 OOO리

대지

222.6

취득

93.2.25

93.11.25

쟁점부동산

OOO

단독

364.21

신축

93.8.17

(3) 국세청장의 의견에 의하면 청구인이 쟁점부동산을 실수요 목적으로 신축한 것이 아니라 임대목적으로 신축하여 4개월만에 양도한 것은 사업상 수익목적이 있으므로 주택신축판매업으로 보아 이건 부가가치세를 과세하였는데, 부가가치세법 제1조 제1항에 의하면 “재화 또는 용역의 공급은 부가가치세를 부과한다”고 되어 있고 같은법 시행령 제2조 제1항 제5호에서 “부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로 본다”고 하고 있는 바, 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업 목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세 기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산을 매매 한 것(같은 뜻 부가가치세법 시행 규칙 제1조 제1항)이라고 볼 수 있는데 반하여 청구인의 경우에는 1993년 쟁점부동산을 신축하여 양도(개별 분양이 아닌 전체 양도)한 사실외에는 주택을 신축하여 판매한 사실이 없고, 청구인의 부동산 취득·매매 형태상 사업성을 인정할만한 계속성, 반복성이 없는 점, 청구인은 1996년 정년퇴직까지 36년동안 공무원으로 재직한 점, 청구인이 쟁점부동산의 양도를 부채 때문에 부득이하게 양도하였다고 하면서 1998.12.30 현재 청구인의 주민등록상 거주지인 대전광역시 서구 OOO동 OOO의 등기권리증서, 전세권 설정계약서, OOO의 전세권 등록영수증 등을 제시하고 있는 바, 이에 의하면 전세권자(전세금35,000천원)가 청구외 OOO이며 위 OOO은 청구인이 진 부채 때문에 청구인이 현재 살고 있는 전세금에까지 채권을 행사하여 청구인이 살고 있는 전세주택에 대하여도 위 OOO이 임대인과 전세권 계약을 하고 있는 점으로 볼때 청구인이 양도한 쟁점부동산도 부채 때문에 부득이하게 양도하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보이므로 청구인을 주택신축판매업자라고 보아 이건

부가가치세를 부과한 처분청의 결정은 부당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.