쟁점토지의 양도가액은 매매계약서상 720,000,000원이 아닌 실제로 수령한 533,662,400원이라는 청구주장의 당부

청구인은 양수인을 상대로 매매대금을 청구하는 소송을 제기하였으나, 2쟁점토지에 대한 담보가등기의 피담보채권액이 418백만원에 이르고, 쟁점토지에 관한 근저당권부 채무가 360백만원 이상이어서 그 합계액이 쟁점토지의 가액 720백만원을 초과함이 명백하다고 확정판결된 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지의 양도와 관련하여 실제로 수령한 533,662,406원 이외의 금액이 양도담보액이라는 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2010.6.4. OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 권OOO(이하 “양수인”이라 한다)에게 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 경료하였으나, 쟁점토지에 대한 양도소득세를 무신고하였다.

나. 처분청은 쟁점토지에 대한 양도가액을 매매계약서상 금액인 OOO원으로, 취득가액은 기준시가로 환산한 OOO원으로, 필요경비는 OOO원으로 하여 양도소득세 과세표준을 계산한 후, 2017.8.8. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.11.2. 이의신청을 거쳐 2018.9.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인과 양수인은 2010.3.30. 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하면서 매매가액을 OOO원으로 하였으나, 청구인이 실제 수령한 금액은 계약금 OOO원(건축업자 임OOO과 김OOO으로부터 수령), 김OOO이 양수인에게 빌려서 한OOO(청구인의 배우자)에게 지급한 OOO원, 양수인이 대위변제한 채무액 OOO원, 합계 OOO원으로 매매계약서상 금액과 차액인 OOO원은 양도담보액이므로 이는 양도소득세 과세표준에서 제외하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 2010.3.30. 양수인과 계약금 OOO원, OOO에 대한 대출금 OOO원, 잔금 OOO원을 내용으로 하는 매매계약을 체결하였고, 쟁점토지에 대하여 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전 가등기를 경료해 주었다. 이 과정에서 양수인은 김OOO에게 OOO원을 대여해 주었고 그 중 OOO원은 청구인의 배우자 한OOO가 수령하였으며, 2010.4.20. 이전 매매계약서에 잔금을 완불하였다는 문구를 추가하여 청구인으로부터 날인, 영수증을 교부받아 2010.6.4. 부동산 매도용 인감증명서를 첨부하여 본등기 소유권이전등기를 경료하게 되었고, 양수인이 2010.9.15. 쟁점토지에 대한 근저당권자인 OOO에게 근저당권부 채무 OOO원을 모두 대위변제한 점으로 볼 때 그 합계액이 매매계약서상 양도가액 OOO원을 초과함이 명백하므로 청구인이 쟁점토지의 양도와 관련하여 실제로 수령한 OOO원이 양도가액이라는 청구주장은 이유가 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도가액은 매매계약서상 OOO원이 아닌 실제로 수령한 OOO원이라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조(실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법 제96조(양도가액)

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

(3) 소득세법 시행령 제151조(양도로 보지 아니하는 경우)

① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각 호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것

② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2009년 2월경 임OOO(건축업자)과 쟁점토지에 대한 매매계약 및 근린생활시설 신축공사계약을 체결하였다가 기존 건물의 철거문제로 계약이 파기되었다. (나) 청구인은 2009.8.13. 김OOO(건축업자)과 상기 계약과 동일한 내용으로 하여 총 매매대금 OOO원으로 체결하면서, 김OOO은 2009.4.16.부터 2009.11.25.까지 계약금 OOO원(총 4회)을 청구인에게 지급하였고, 나머지 매매대금은 상가건축비 OOO원 및 쟁점토지에 담보된 은행대출금과 충당하기로 약정하였으며, 청구인은 건축주로 등록하고 공사에 착공하였다. (다) 김OOO은 OOO원을 양수인으로부터 차입하였고, 김OOO은 양수인에게 추가로 자금 차입을 요청하자, 양수인은 청구인 명의의 쟁점토지에 대하여 가등기를 해 줄 것을 요청하였다. (라) 청구인은 2010.1.19. 양수인에게 쟁점토지를 OOO원(계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 근저당권부 채무 대위변제, 잔금 OOO원)에 매도한다는 매매계약(이하 “쟁점계약”이라 한다)을 체결하였고, 2010.1.20. 양수인에게 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기를 설정해주었다. (마) 김OOO은 2010.1.20.부터 2010.3.6.까지 양수인에게 총 5회에 걸쳐 OOO원을 추가로 차입하였고, 그 중 OOO원을 한OOO(청구인의 배우자)에게 송금하였다. (바) 청구인은 2010.3.30. 양수인과 쟁점토지에 대한 매매계약을 아래와 같이 체결하였다. OOO (사) 청구인은 2010.4.20. 쟁점토지에 대한 잔금(OOO원)을 수령하였다는 영수증을 양수인에게 전달하였고, 양수인은 2010.6.4. 쟁점토지에 대한 소유권이전 등기를 경료하였다.

(아) 양수인은 2010.6.7. 김OOO으로부터 해당 공사에 대한 유치권포기각서를 받고, 2010.7.16. 건축주를 양수인으로 변경한 후, 새로운 업체와 도급계약을 체결하여 건축공사를 진행하였다. (자) 양수인은 2010.9.15. 쟁점토지에 설정되어 있던 근저당권부 채무 OOO원을 모두 대위변제하였다. (차) 청구인은 2011.2.28. 양수인을 상대로 매매대금을 청구하는 소송(OOO 2011가합473 매매대금)을 제기하였고, 법원은 2012.3.8. 원고패소 판결하였으며, 청구인은 2012.4.6. 항소(OOO고등법원 2012나31354 매매대금, 이하 “항소심”이라 한다)하였으나, 2012.11.30. 패소하였고, 위 사건은 2012.12.21. 아래와 같이 확정되었다. OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인과 양수인이 2010.3.30. 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하면서 매매가액을 OOO원으로 하였으나, 청구인이 실제 수령한 금액은 OOO원이고 차액인 OOO원은 양도담보액이므로 이는 양도소득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하나, 청구인은 「소득세법 시행령」제151조 제1항에서 규정하는 양도담보 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고 및 제출한 사실이 없어 쟁점토지의 소유권이전을 양도담보로 보기 어려운 점, 청구인은 2010.4.20. 쟁점토지에 대한 잔금 OOO원을 수령하였다는 영수증을 양수인에게 전달하였고, 양수인은 2010.6.4. 쟁점토지에 대한 소유권이전 등기를 경료한 점, 청구인은 2011.2.28. 양수인을 상대로 매매대금을 청구하는 소송을 제기하였으나, 2012.12.21. 쟁점토지에 대한 담보가등기의 피담보채권액이 OOO원에 이르고, 쟁점토지에 관한 근저당권부 채무가 OOO원 이상이어서 그 합계액이 쟁점토지의 가액 OOO원을 초과함이 명백하다고 확정판결된 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지의 양도와 관련하여 실제로 수령한 OOO원 이외의 금액이 양도담보액이라는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.