청구인이 토지를 청구외 ○○에게 90.2.20. 양도한 것인지 아니면 청구외 ○○(주)에 90.9.7.에 양도한 것인지 여부(기각)

청구인이 제시한 증빙만으로는 토지 매매에 따른 잔금청산일이 불분명하다 할 것이므로 처분청이 매매계약서상의 잔금지급약정일인 90.9.7.을 양도시기로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 사실 및 처분개요 등기상 청구인은 79.1.23. 충청남도 아산군 도고면 OO리 OOOOOO 잡종지 258㎡(이하“쟁점토지”라 한다)를 취득하여 90.9.11. 청구외 OOOO(주)에게 양도한 것으로 등기되어 있다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 96.1.5. 청구인에게 90년도분 양도소득세 47,212,970원 및 동 방위세 9,442,590원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.1.23. 이의신청 및 96.4.19. 심사청구를 거쳐 96.7.16. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 청구외 OOO과 89.8.19. 쟁점토지에 관한 매매계약을 체결하고 90.2.20. 청구외 OOO이 이서한 약속어음 3매를 쟁점토지의 잔금으로 수령하였으며, 청구외 OOO은 쟁점토지가 토지거래 신고지역에 해당되어 충청남도청에 콘도미니엄 사업신청을 하였으나 사업승인을 얻지 못하여 소유권이전등기를 할 수 없게 되자 매매대금의 회수를 위하여 90.8.30. 청구인과 쟁점토지에 대한 “해약합의서”를 작성하였다. 청구인은 편의상 청구외 OOO을 대신하여 OOOO(주)과 토지매매계약(검인계약)을 하고 청구인 명의로 매매대금 수령에 관한 영수증을 발행하였지만, 매매대금은 실지 매도자인 청구외 OOO이 청구외 OOOO(주)으로부터 수령한 것이다. 즉, 쟁점토지의 양도에 대한 잔금청산일이 90.2.20.로 분명하고 청구외 OOO이 미등기 전매를 한 것임에도 등기를 위한 검인계약서상 잔금청산일인 90.9.7.을 양도시기로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인이 청구외 OOO과 89.8.19. 체결한 매매계약서에는 잔금청산일이 90.2.20.이고, 청구인은 90.8.30. 동 계약을 해약하였음이 해약합의서에 의하여 확인되고 있으며, 청구인은 쟁점토지 양도대금을 청구외 OOO으로부터 약속어음으로 받아 청구외 OOO 소유의 부동산을 취득하면서 약속어음 3매(합계 100,000,000원)를 지급하였다고 91.12.21. 공증서를 제시하고 있지만, 그 약속어음의 발행자는 청구외 OOO 및 OOO이고, 배서자는 청구외 주식회사 OO종합주택으로 당해 약속어음이 청구외 OOO으로부터 쟁점토지의 매매대금 중 잔금으로 받은 금액인지 여부가 불분명하고, 쟁점토지 등기이전시 첨부서류로 제출한 검인계약서에 의하면 매수자가 청구외 OOOO주식회사이고, 잔금약정일은 90.9.7. 이며, 소유권이전등기일은 90.9.11.임이 확인되고 있다. 따라서 청구인이 제시한 증빙만으로는 쟁점토지 매매에 따른 잔금청산일이 불분명하다 할 것이므로 처분청이 매매계약서상의 잔금지급약정일인 90.9.7.을 양도시기로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO에게 90.2.20. 양도한 것인지 아니면 청구외 OOOO(주)에 90.9.7.에 양도한 것인지를 가리는 데 그 다툼이 있다.

나. 관계법령 소득세법 제27조 에서 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제53조 제1항 본문 및 제1호에서 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일. 다만, 잔금지급일이 확인되지 아니하거나 매매계악서에 기재된 잔금약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 89.8.19. 쟁점토지 258㎡를 청구외 OOO 소유의 토지 4필지등 합계 6,289㎡를 청구외 OOO에게 일괄하여 공동으로 매도하는 매매대금 2,282,000,000원의 매매계약을 체결하였으나, 청구인 및 청구외 OOO은 90.8.30. 청구외 OOO과의 89.8.19자 매매계약을 해약하기로 합의하였는 바, 동 매매계약에 대한 “해약합의서”에 의하면, 「청구인과 청구외 OOO은 청구외 OOO과 89.8.19. 체결한 매매계약을 90.8.30. 해지한다.

○ 본건 매각대금은 잔금까지 완불되었고 사업승인을 위하여 설계비 및 온수개발비 등 공적비용이 지출되었으므로 본 물건을 재매각하였을 때 OOO으로부터 받은 토지대금을 우선변제한다.

○ 본 물건이 91.8.31.까지 재매각되지 않을 때는 OOO으로부터 받은 토지대금에 대하여 91.9.30.까지 환불하여야 한다.

○ 또한 현행법상 국토이용관리법에 의하여 사업계획이 불분명할 경우 등기이전이 불가하므로 매매계약을 해약한다.」고 합의된 사실이 확인되고 있다.

(2) 쟁점토지 소재 지역은 89.12.20. 건설부 공고 제156호에 의하여 토지거래신고지역으로 지정되었고, 90.6.15. 건설부 공고 제74호에 의하여 허가지역으로 변경되었으며, 90.6.21. 건설부 공고 제77호에 의하여 신고지역에서 해제되었다. 또한, 신고지역에 위치한 면적 5,000㎡이상인 토지는 토지거래허가에 준하는 행정지도를 하였음이 건설부 및 아산군청에 의하여 확인되고 있으며, 청구외 OOO은 쟁점토지등 5필지를 콘도미엄사업을 위하여 충청남도청에 사업승인 신청을 하였으나, 허가를 얻지 못한 사실이 확인되고 있다.

(3) 청구인은 90.9.7. 청구외 OOOO(주)와 쟁점토지를 매매대금 116,100,000원에 매도하는 매매계약을 체결한 사실이 있으며, 한편, 청구외 OOOO주식회사는 90.9.7.의 위 매매계약에 관한 검인계약서와 청구인이 OOOO 주식회사에 교부한 매매대금 116,100,000원의 영수증을 당심에 제시하고 있다.

(4) 위 사실관계를 종합하여 관계법령을 적용하면, 청구인은 쟁점토지를 89.8.19. 청구외 OOO과 매매계약을 하고 매매대금을 89.8.30.이전에 수령하였으나, 쟁점토지는 89.12.20.부터 토지거래 신고지역으로서 청구인은 토지거래신고를 하지 아니하였으며, 90.8.30. 청구외 OOO과의 매매계약을 해제한 사실이 인정된다. 그 후, 청구인은 90.9.7. 청구외 OOOO주식회사와 매매계약을 체결하고 잔금을 수령한 사실이 확인되고 있다. 따라서, 청구인이 청구외 OOOO주식회사와의 매매계약에 따라 그 매매대금을 90.9.7.에 전부수령함으로써 잔금이 청산된 사실이 확인되고 있으므로 처분청이 90.9.7.을 쟁점토지의 양도시기로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.