아파트입주권 양도차익 계산시 철거주택의 취득가액 필요경비 산입 여부(경정)

청구인의 철거주택 취득목적은 쟁점분양권을 취득하기 위한 것으로 쟁점분양권의 양도가액에서 철거주택의 취득가액에서 철거보상금을 차감한 금액을 필요경비로 공제하는 것이 타당함

1. 처분개요

청구인은 2001.11.17. 종전 보유주택의 철거보상으로 받은 국민주택 특별공급분양권으로 새로운아파트를 분양받은 후아파트 당첨권(이하 “쟁점당첨권”이라 한다)을 양도한 후 양도차익을 OOOO원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.처분청은 쟁점당첨권의 양도차익으로 O,OOOO원을 받은 사실을 확인하여 2003.4.12. 청구인에게2001년 귀속 양도소득세 OO,OOO,OOO원을 경정하여 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2003.7.7. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점당첨권은 종전 보유주택의 철거보상으로 받은 특별공급 분양권으로 아파트가 당첨된 것이므로 철거주택의 취득가액 O,OOOO원에서 철거보상금 O,OOOO원을 차감한 나머지 금액은 쟁점당첨권의 양도가액에서 필요경비로 공제하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점당첨권의 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 철거주택의 취득 및 양도와는 별개의 자산이므로 쟁점당첨권의 양도차익 계산시 철거주택의 취득가액을 필요경비로 공제하지 아니한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

보유중인 주택의 철거보상으로 받은 국민주택 특별공급 분양권으로 새로운 아파트를 분양받아 아파트 당첨권을 양도한 경우 아파트 당첨권의 양도차익 계산시 철거주택의 취득가액을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1) 소득세법(2001.12.31. 법률 제6557호로 개정되기 전의 것)제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 당초 보유하고 있던 OOOO시 OO구 OO OOO, OOOO아파트 A동 106호의 건물 36.36㎡(이하 “철거주택”이라 한다)의 철거로 국민주택 특별공급 대상자로 선정된 후, 2001.11.17. 쟁점당첨권인 OOOO시 OO구 OOOO OOOOOO 아파트 32평형을 분양받은 후 같은 날에 청구외 허OO(OOOO시 OOO구 OOOO OO아파트 301동 401호)에게 O,OOOO원에 양도하였음에도 불구하고 양도가액 OO,OOOO원, 취득가액 OO,OOOO원, 그리고 양도차익을 O,OOOO원으로 하여 양도소득세 신고를 하였음이 처분청이제출한 2001년 귀속 양도소득세 경정결의서 등에 의하여 확인된다.처분청은 쟁점당첨권의 양도차익이 O,OOOO원인 사실을 확인하여2003.4.12. 청구인에게2001년 귀속 양도소득세 OO,OOO,OOO원을 경정하여 고지하였음이 처분청이 제출한 2001년 귀속 양도소득세 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점당첨권은 종전 보유주택의 철거보상으로 받은 것으로 쟁점당첨권의 양도차익 계산시 철거주택의 취득가액 O,OOOO원에서 철거보상금으로 수령한 O,OOOO원을 차감한 나머지 금액은 쟁점당첨권의 양도가액에서 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 철거주택의 취득 및 양도당시의 매매계약서 등을 증빙서류로 제출하고 있다.우선, 철거주택의 취득 및 양도당시의 매매계약서와 OO구청장이 발행한 공공분양주택 특별공급 대상자 선정 내용을 살펴보면, 철거주택의 취득당시 매매계약서에는 1997.10.28. 청구외 한OO(OOOO시 OO구 OO OOOO아파트 A동 106호)으로부터 철거주택을 O,OOOO원에 취득한 것으로 되어 있으며, 그 후 철거대상 노후아파트로 지정된 후 1999.10월 OO구청장으로부터 철거보상비 명목으로 현금 O,OOOO원을 받은 사실이 확인되며, 2000.6월 OOOO시에서 철거민에게 지급되는 국민주택규모의 아파트 특별공급 대상자로 선정되어 아파트를 분양받은 후 쟁점분양권을 양도한 사실이 확인된다.

(3)소득세법 제94조(양도소득의 범위) 제1항에서 양도자산의 종류를 토지 또는 건물의 양도, 부동산을 취득할 수 있는 권리 등 부동산에 관한 권리의 양도, 그리고, 주식의 양도로 구분하고 있으며, 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에서는 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 당해 자산의 취득에 소요된 취득가액 등으로 규정하고 있다.이 건의 경우 철거주택은 건물, 쟁점당첨권은 부동산에 관한 권리의 양도로서 각각 다른 자산의 취득 및 양도로 볼 수 있으나, 청구인은 노후화되어 철거대상인 시민아파트를 취득하게되면 주택철거와 함께 소유자들에게 이주에 따른 실비보상금 지급과 함께 OOOO시에서 공급하는 국민주택규모의 아파트를 특별공급받을 수 있다는 내용을 알고 철거주택을 취득한 것으로 보이며, 그 후 주택의 철거에 따라 OO구청장으로부터 철거보상금을 수령과 함과 동시에 OOOO시로부터 국민주택규모의 아파트 특별공급 대상자로 선정되어 아파트를 분양받은 후에 쟁점분양권을 양도한 사실 등 일련의 사실관계로 보아 청구인의 철거주택 취득목적은 쟁점분양권인 아파트를 취득하기 위한 것으로 판단되므로 쟁점분양권의 양도차익 계산시 쟁점분양권의 양도가액에서 철거주택의 취득가액(이 사건에 있어서는 취득가액에서 철거보상금을 차감한 가액)을 필요경비로 공제하는 것이 타당하다고 판단된다.

따라서, 처분청이 쟁점당첨권의 양도차익 계산시 철거주택의 취득가액을 필요경비로 공제하지 아니하고 양도소득세를 경정한 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.