경락으로 취득한 주택의 전세입주자에게 지급한 전세보증금을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 계산하는 경우 임대인을 위하여 지급한 전세보증금은 양도비에 해당하지 아니할 뿐만 아니라 청구인이 부동산을 취득하게 된 원인이 법원의 경락허가 결정에 따른 것이므로 전 소유자(임대인)가 청산하지 아니한 임차보증금에 대해 청구인이 변제할 의무가 있다고 보기는 어려우므로 청구인이 대위변제한 임차보증금은 자산의 취득에 사용된 실지거래가액에 해당한다고 볼 수 없으므로 처분청이 청구인의 임차보증금 95,500,000원을 필요경비 부인하고 과세한 처분에는 달리 잘못이 없음

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOOOOO 대지 174㎡, 주택 240.63㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 92.8.1 취득하여 92.12.23 양도하고 93.5.21 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준확정 신고를 한 바 있다. 처분청은 이 건 신고내용중 양도 및 취득가액은 인정하고 필요경비 중 임대인을 대위하여 지급한 임대보증금 95,500,000원을 필요경비 부인하여 96.2.16 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 55,657,150원을 부과 처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.3.6 심사청구를 거쳐 96.5.6 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점부동산을 서울지법에서 110,150,000원에 경락받고 5인의 세입자에게 주택임대차보호법 등에 의거 95,500,000원을 지급하였는 바 청구인의 당초 취득금액 110,150,000원을 205,650,000원을 하고 당초 취득비용 101,668,400원을 6,168,400원으로 하여 이 건 부과처분을 취소하여야 한다.

나. 국세청장 의견 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 계산하는 경우 임대인을 위하여 지급한 전세보증금은 양도비에 해당하지 아니할 뿐만 아니라 청구인이 쟁점부동산을 취득하게 된 원인이 법원의 경락허가 결정에 따른 것이므로 전 소유자(임대인)가 청산하지 아니한 임차보증금에 대해 청구인이 변제할 의무가 있다고 보기는 어려우므로 청구인이 대위변제한 이 건 임차보증금은 자산의 취득에 사용된 실지거래가액에 해당한다고 볼 수 없으므로 처분청이 청구인의 임차보증금 95,500,000원을 필요경비 부인하고 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

경락으로 취득한 주택의 전세입주자에게 지급한 전세보증금을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제45조 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액,(당해 자산의 취득당시의 기준시가 또는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액) 설비비와 개량비, 대통령령이 정하는 자본적 지출액, 대통령령이 정하는 양도비로 한다”고 규정하고 있고, 같은법시행령 제94조 제4항에서 “법 제45조 제1항 제4호에서 ‘대통령령이 정하는 양도비’라 함은 법 제23조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래법에 의하여 납부한 증권거래세를 말한다”고 규정하고 있다.

다. 심리 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 서울민사지법 92타경 986 부동산임의 경매에 의하여 취득하였으며, 법원의 경락허가 결정서(92.6.10)에는 경매가액 110,150,000원으로 나타나고 있고, 전세보증금에 관한 사항은 기재되어 있지 아니하며, 양도가액이 200,000,000원임에는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 110,150,000원에 경락받고 5인의 세입자에게 주택임대차보호법 등에 의거 95,500,000원을 지급하였으므로 취득가액을 205,650,000원으로 인정하여야 한다고 세입자5인의 임대보증금 반환확인서, 전세계약서, 수기로 된 영수증 등을 제시하며 주장하고 있어 이에 대해 살펴보면, 청구인은 전세보증금 지급사실을 객관적으로 확인할 수 있는 금융자료 등을 제시하지 아니하고 있어 청구인이 주택을 명도받기 위하여 전세 입주자에게 전세보증금 95,500,000원을 지급하였는지 여부를 확인하기 곤란하고 설사 위 청구주장이 사실로 인정된다고 하더라도 부동산을 취득한 후 당해 주택을 명도받기 위한 취득당시의 전세입주금 등은 위 법령규정에 의하여 양도가액에서 공제되는 취득가액에 해당하지 아니하는 것이며, 법원의 경락허가결정서에 전세보증금에 관한 사항이 기재되어 있지 아니하여 청구인이 전세보증금 전액을 변제할 법적의무가 있다고 보기 어려우므로 청구인이 변제하였다고 주장하는 전세보증금은 소득세법 제45조 제1항 및 같은법시행령 제94조 제1항의 “자산의 취득에 소요된 실지거래가액”에 해당한다 할 수 없다 할 것이다.

라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.