이 건의 은 부동산의 양도에 대하여 청구인이 처분청에 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부(기각)

청구주장의 입증자료로 제시한 취득과 양도시 매매계약서, 검인계약서 및 사업의 포괄 양수도계약서등이 금융자료에 의하여 입증되지 아니하는 등 청구인이 주장하는 부동산의 실지거래가액에 신빙성이 없다고 판단되므로 처분청이 위 관련법령의 규정에 따라 청구인이 부동산을 양도한데 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 원처분개요청구인은 OO광역시 남동구 OO동 OOOOOOO「대지」238㎡,「건물」314.27㎡ (2층부분 141.11㎡는 96.3.4 증축, 이하 대지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 95.4.20 청구외 OOO로부터 취득하였고, 96.11.20 청구외 OOO에게 양도하였으며 97.1.31 쟁점부동산의 취득가액을 290백만원, 필요경비(2층증축비용 등) 84,086,100원, 양도가액 377백만원으로 하여 자산양도차익신고를 하였고 이에 따른 양도소득세 OO4,170원을 자진납부하였다.처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세표준과 세액을 결정하고 97.OO.3 청구인에게 96년 귀속 양도소득세 10,731,510원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 98.3.5 심사청구를 거쳐 98.6.OO이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인이 97.1.31 처분청에 신고한 필요경비는 96.3.4 쟁점부동산의 2층 증축공사를 완료하고 그 대금을 지급하였으므로 이를 취득가액중 필요경비에 계상한 것이며 동 사실은 당시 공사를 시행한 OOOO(사업자등록번호: OOO-OO-OOOOO)의 확인서, 공사도급계약서, 금융자료(통장)등으로 명확히 입증된다..또한, 매매계약서에 중개인이 개입하지 아니하였다는 이유로 동 매매계약서가 신뢰성이 없다고 하였으나, 쟁점부동산의 전 소유자인 청구외 OOO는 청구인이 거주하고 있던 소재지의 인근에 소재하고 있는 청구외 (주)OOOO에 근무하고 있어 언제든지 만날 수 있는 사람이었으므로 청구외 OOO와 청구인이 직접 쟁점부동산 매매를 협의하였고, 이와 같이 매매계약을 체결할 경우 중개수수료도 부담할 필요가 없어 (주)OOOO의 서식에 의하여 작성한 것이다.

따라서, 매매계약서가 허위로 작성되었다고 판단하여 기준시가로 과세한 이 건 처분은 부당하므로 청구인의 신고대로 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다.

나. 국세청장의견쟁점부동산의 2층 증축공사를 시행한 청구외 OOO는 관할세무서에 부가가치세를 신고납부한 바도 없을 뿐만 아니라 2층 증축공사 준공(96.3.4)전에 공사대금을 전액 지급하였다는 것은 건설공사의 거래관행상 납득되지 아니하고 청구인이 실거래가액으로 제시한 계약서(양도계약서는 검인계약서, 취득계약서는 사적으로 작성된 계약서)는 중개인도 없이 작성된 것으로 일반적으로 부동산 계약은 중개인이 개입되는 것이 관행인 것으로 보아 그 신뢰성이 없다. 따라서 처분청이 이 건 부동산 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 쟁점은 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 처분청에 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조【양도가액】에서「양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고 있고소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고 있으며소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서「 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.～2.생략

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 본다.첫째, 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 95.4.20 청구외 OOO로부터 취득하였고, 96.11.20 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있으며 위 사실에 대하여 청구인과 처분청은 다툼이 없다.둘째, 청구인이 제시한 취득시 부동산매매계약서에 의하면 95.2.20 매수인 청구인, 매도인 청구외 OOO, 총 매매대금 290백만원으로 하여 계약금 10백만원은 계약과 동시에 지불하고 95.3.15 1차중도금 50백만원, 95.3.30 2차중도금 50백만원, 잔금 180백만원은 쟁점부동산의 임대보증금으로 대체하기로 하여 매수하였고, 청구인이 제시한 양도시 검인계약서에 의하면 매도인 청구인, 매수인 청구외 OOO, 총 매매대금 377백만원으로 하여 계약금 40백만원은 계약일(96.11.2), 96.11.10 중도금 280백만원, 잔금 57백만원은 96.11.16 지불하기로 하였다.셋째, OO수협이 청구인의 94.6.8～97.OO.27까지 예금거래실적(계좌번호 : OOOOOOOOOOOOO)을 작성하였는 바, 위 쟁점부동산 거래와 관련된 자금의 흐름을 살펴보면 아래와 같다.

(1) 쟁점부동산의 취득시 금융자료일 자계약서청구인 계좌출금· 95.2.20 계약금 10백만원, 지급된 자금이 없음(95.2.13 4백만원급)· 95.3.15 1차중도금 50백만원 95.3.15 25백만원 지급· 95.3.30 2차 중도금 50백만원 지급된 자금 없음(95.4.13 20백만원 지급)

(2) 쟁점부동산의 양도대금지급시에 매매계약서에 따라 지급하지 아니하고 사업의 포괄양수도 계약서에 따라 지급하였다고 주장하고 있는 바, 사업의 포괄 양수도계약서의 주요내용을 보면 96.11.2 현재 377백만원(차입금 80백만원, 예수보증금 180백만원, 자본금117백만원)의 토지와 건물을 양수도함에 있어서 96.11.17 명의이전을 하기로 하고, 자산총액 377백만원중 부채 260백만원을 차감한 117백만원중 계약일 40백만원, 중도금 96.11.10 77백만원을 지급하고, 잔액 260백만원은 신용금고 차입금 80백만원과 임대보증금180백만원으로 대체하기로 하고 있어 사업의 포괄양수도계약서와 청구인 계좌에 입금된 금융자료를 비교하여 보면 아래와 같다. 일 자사업의 포괄양수도 계약서청구인 계좌 입금· 96.11.2 계약금 40백만원 입급된 자금이 없음· 96.11.10 중도금 77백만원, 96.11.16 116백만원 입급· (주)OOOO신용금고 : 80백만원 -· 쟁점부동산 임대보증금 : 180백만원 -넷째, 쟁점부동산의 등기부를 보면 청구인은 쟁점부동산을 담보로 95.5.18 채권최고액 84백만원, 95.10.11 채권최고액 14백만원으로 (주)OOOO신용금고에게 근저당권을 설정해 준 사실이 있고, (주)OOOO신용금고가 98.1.15 발행한 부채잔액증명서를 보면 청구인이 (주)OOOO신용금고에서 대출받은 것은 3건에 80백만원이라고 기재되어 있다. 다섯째, 쟁점부동산 2층증축공사를 96.3.6 준공하였고 공사대금으로 75백만원을 지급하였다고 주장하고 있는 바, 건설공사 하도급계약서와 공사대금 지급하였다고 주장하는 내용을 비교하면 아래와 같다.

하도급계약서공사대금 지급예금구좌 출금· 95.10.15 25백만원 지급 95.10.15 4백만원 출금사실 없음· 95.10.30 30백만원 지급· 96. 1. 5 20백만원 지급 96. 1. 9 71백만원 71백만원 출금또한 처분청은 위 증축공사를 시행한 청구외 OOO가 위 공사에 따른 수입금액을 누락하여 부가가치세를 탈루한 사실과 쟁점부동산의 전 소유주인 청구외 OOO, 청구인, 청구외 OOO이 쟁점부동산을 임대사업장으로 하여 임대사업을 영위하면서도 동 임대사업을 신고하지 아니하여 부가가치세를 탈루한 사실을 적출하여 97.8.OO 처분청의 부가가치세과에 통보(재산46300-, 97.8.OO)한 사실이 있다.

위와 같은 사실들을 종합하여 보면, 청구인은 청구인이 처분청에 신고한 취득가액과 양도가액을 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 입증자료로 제시한 취득 및 양도시 매매계약서와 청구인이 제시한 금융자료가 서로 다르게 나타나고 있고, 특히 쟁점부동산의 양도시 매매계약서는 무시하고 사업의 포괄 양수도계약서에 따라 자금을 수령하였다고 하나 동 계약서와 청구인 계좌에 입금된 자금도 서로 일치하지 아니하고 있으며 양도시 매매계약서와 사업의 포괄양수도계약서에 날인된 청구외 OOO의 도장도 일치하지 아니하고 있고,청구인이 (주)OOOO신용금고 서 대출받은 80백만원을 청구외 OOO이 인수한다고 하고 있는 바, (주)OOOO신용금고가 쟁점부동산에 대하여 근저당권 2건, 채권최고액 98백만원을 설정하고 있는데 신용금고의 통상 담보가액비율이 140%임을 감안하면 70백만원을 대출받은 것으로 보이는데도 사업의 양수도계약서에는 쟁점부동산에 설정된 근저당가액인 차입금 80백만원을 인수한다는 내용으로 기재되어 있으며 청구인과 청구외 OOO은 처분청에 쟁점부동산을 임대사업장으로 하여 임대사업자로 등록도 하지 아니한 사실로 볼 때 사업의 포괄양수도계약서는 신빙성이 없다 하겠다. 그러므로 청구주장의 입증자료로 제시한 취득과 양도시 매매계약서, 검인계약서 및 사업의 포괄 양수도계약서등이 금융자료에 의하여 입증되지 아니하는 등 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액에 신빙성이 없다고 판단되므로 처분청이 위 관련법령의 규정에 따라 청구인이 쟁점부동산을 양도한데 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

따라서 이 건 심판청구는 청구인 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제 81조 및 제 65조 제 1항 제 2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.