주택의 면적이 상가의 면적보다 적다고 보아 상가면적비율에 해당하는 토지면적에 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

토지 양도당시 79년경에 신축한 무허가 주택 46㎡ 및 점포 15㎡, 91년경 임차인 ○○이 증축한 무허가 점포 45㎡, 합계106㎡가 토지상에 건축되었음이 확인되고 있어, 토지위의 주택면적은 46㎡이고 상가면적은 60㎡이어서 이는 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 적은 경우이므로 처분청이 점포에 해당하는 부분의 토지에 대하여 1세대 1주택의 부수토지로 보지 아니하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없음

1. 원처분의 개요 청구인은 80.8.14 취득한 전라북도 남원시 OO동 OOOOO 대지 209㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 96.9.18 청구외 OOO에게 양도하였다. 처분청은 쟁점토지상에 무허가 건물이 있었는데 그 주택의 면적(46㎡)이 상가의 면적(60㎡)보다 적으므로 상가면적비율에 해당하는 쟁점토지중 118㎡는 1세대 1주택의 부수토지에 해당하지 아니하는 것으로 보아, 이에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 98.1.13 청구인에게 96년 귀속 양도소득세 7,311,320원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.2.24 심사청구를 거쳐 98.6.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점토지 및 건물을 청구외 OOO에게 임대(당시에는 주택46㎡ 및 가설점포15㎡)하다가 양도한 것이며, 임대기간중 임차인이 점포를 60㎡로 증·개축한 것이고 그 점포도 앵글 및 천막 구조로서 건물이라고 볼 수 없는 것이어서 쟁점토지는 1세대1주택의 부수토지에 해당하므로 비과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견 쟁점토지를 임차한 청구외 OOO이 97.12.9 작성한 확인서에 의하면, “89년 당시 무허가주택 15평(46㎡) 및 점포 5평(15㎡)에 대하여 전세보증금 15,000,000원에 임차하고 있던 중 사업장이 협소하여 91년경 벽돌조 스레이트 점포 15평을 증축하여 사용하였다”고 확인하고 있다. 따라서 청구인이 96.9.18 쟁점토지를 양도할 당시의 현황은 쟁점토지의 지상에 점포의 면적은 20평이었고, 주택은 15평이었음이 분명하여 점포의 면적이 주택의 면적보다 더 크므로 쟁점토지중 점포에 해당하는 토지면적은 1세대1주택의 부수토지로 볼 수 없다고 판단되므로 이에 대하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

주택의 면적이 상가의 면적보다 적다고 보아 상가면적비율에 해당하는 토지면적에 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령 소득세법 제89조 에서 “다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 ”양도소득세“라 한다)를 부과하지 아니한다”고 규정하고 그 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”이라고 규정하고 있다. 같은법시행령 제154조 제1항에서 “법 제89조 제3호에서 ‘1세대 1주택’이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다”고 규정하고 있으며, 제3항에서는 “법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.”고 규정하고 있고, 제4항에서는 “제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 처분청으로부터 결정전조사결과통지서를 받고 97.11.20 과세적부심사청구를 통하여 쟁점토지는 비과세 대상인 1세대1주택의 부수토지임를 주장하였는데, 이에 대하여 처분청이 97.12.10 조사한 내용에 의하면 89. 1. 9 청구인은 임대업 사업자등록증을 개설(OOO-OO-OOOOO)하였고, 89.12.10 임차인 OOO에게 주택46㎡ 및 상가15㎡를 임대하였으며, 임차인 OOO으로부터 받은 “91년경 점포가 협소하여 점포부분을 60㎡로 증축(스레이트벽돌조)하여 사용하였다”는 확인서 및 당시 촬영한 현장사진에 의하여 쟁점토지상에 무허가 건물이 있었는데 그 주택의 면적(46㎡)이 상가의 면적(60㎡)보다 적으므로 상가면적비율에 해당하는 쟁점토지중 118㎡는 1세대 1주택의 부수토지에 해당하지 아니하는 것으로 보아 주택부분을 제외한 상가부분에 대하여 과세하였음을 알 수 있다. 이 건 심판청구에서 청구인과 처분청은 쟁점토지상에 주택(46㎡)을 79년 신축하였으나 건축법에 저촉되어 건축물대장등 공부에 등재하지 못한 무허가 건물이 있었다는 사실과 89.11 쟁점토지 및 지상 무허가건물을 청구외 OOO에게 임대하였고 그 무허가건물의 임대당시 점포면적은 15㎡였으나 91년경 임차인 OOO이 상가를 증축하여 양도당시 상가면적이 60㎡이었음에 대하여는 다툼이 없으나, 점포의 건물구조에 대한 다툼이 있으므로 이에 대하여 살펴본다

1) 처분청은 97.12.10 실지조사시 임차인 OOO의 확인서 및 당시 현장사진에 의하여 91년경 벽돌조 건물을 증축하였음이 확인된다고 주장하는 반면, 청구인은 이 건 심판청구에서 증축된 점포는 임시천막(앵글구조)이라고 주장하며 그 정황증거로서 96년, 97년 지방세세목별과세증명서를 제시하면서 동 증명서상 토지(209㎡) 및 주택부분(46㎡)에 대하여 과세한 것으로 보아 점포부분은 스레트벽돌조가 아니라고 항변하고 있다. 한편, 청구인은 이 건 심판청구와 달리 심사청구시에는 양도하기 전까지 천막상가(16.5㎡)였고 양도후에 현재의 규모로 확장하였다고 주장한 바 있다.

2) 1세대1주택 비과세 판정은 양도당시 현황에 의하여야 할 것으로 양도당시 쟁점상가를 건물로 볼 수 있는지에 대하여 살펴보면, 지방세법시행령 제75조의2 (건물과 구축물의 범위)에서는 건물을 “주택·점포·사무실·공장·창고·수상건물 등 지붕과 벽돌 또는 기둥이 있는 것”이라고 규정하고 있고, 임차인 OOO이 97.12.9자 확인서에서 ‘91년경 벽돌조 스레이트건물(약20평)로 증축하였다’고 확인하고 있는 점(그 후 OOO은 이와 달리 확인하고 있으나 최초 확인이 진실하다고 보아야 할 것임) 및 처분청이 제시한 사진등으로 볼 때 건물이라고 판단되고, 또한 청구인은 심사청구에서는 양도하기 전까지 천막상가16.5㎡이었고 양도후에 현재 규모로 확장하였다고 주장하였다가 이 건 심판청구에서는 앵글구조의 가설점포라고 하는 등 주장에 일관성이 없어 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다 그렇다면 쟁점토지 양도당시 79년경에 신축한 무허가 주택 46㎡ 및 점포 15㎡, 91년경 임차인 OOO이 증축한 무허가 점포 45㎡, 합계106㎡가 쟁점토지상에 건축되었음이 확인되고 있어, 쟁점토지위의 주택면적은 46㎡이고 상가면적은 60㎡이어서 이는 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 적은 경우이므로 처분청이 점포에 해당하는 부분의 토지에 대하여 1세대 1주택의 부수토지로 보지 아니하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.(국심93전1200, 93.7.20 같은 뜻) 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.