주택 양도가 1세대1주택 비과세에 해당되는지 여부(취소)

2주택인 경우 그 매매계약조건에 따라 채무액을 차감한 잔금청산일인 그 양도시기 현재 나중에 양도되는 3년이상 보유주택이 1세대1주택 비과세됨

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOOO 대지 112㎡, 주택 119.18㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 95.10.4 (등기접수일)양도한데 대하여 처분청은 청구인이 쟁점주택 양도당시 청구인의 夫가 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO 대지 132㎡ 주택 80.9㎡(이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 소유하고 있다 하여 이 건 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 배제하고 96.12.20 청구인에게 95년 귀속 양도소득세 27,013,170원을 부과 처분한 바 있다. 청구인은 이에 불복하여 97.2.18 이의신청, 95.5.15 심사청구를 거쳐 97.8.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택을 양도하고 실질적으로 잔금을 받은 날은 95.10.14이므로 이 건 양도일은 95.10.14이나 등기접수일인 95.10.4로 보아야 하고, 쟁점외주택은 95.8.7 매매계약을 체결하고 당일 계약금 1천만원, 95.9.21 중도금 4천만원, 잔금 6천만원은 융자금 5천만원을 포함하여 95.10.2 수령(쟁점외주택의 소유자 夫 OOO는 95.9.28자로 OO은행으로부터 융자금 5천만원을 자기명의로 차입하여 수령한 후 95.10.2자로 매수자 OOO로부터 1천만원을 수령함으로서 결과적으로 잔금청산일은 95.10.2임)하였으므로 쟁점외주택의 양도일은 95.10.2이 되므로 2주택중 후에 양도한 쟁점주택은 1세대1주택 비과세되어야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점주택의 양도일은 95.10.4이라고 주장하고, 처분청은 95.9.30로 보았으므로 먼저 쟁점주택의 양도시기에 대하여 보면, 청구인과 청구외 OOO와 체결된 쟁점주택의 매매계약서에 의하면 95.7.3 계약을 체결하고 그 잔금을 95.10.14 수령하는 것으로 되어 있고 동 등기부등본상에는 그 원인일이 95.8.30로 등기접수일은 95.10.4로 되어 있어 쟁점주택은 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일 전에 등기된 경우로 전시 법령에서 규정한 바에 따라 양도시기는 등기접수일인 95.10.4로 보는 것이 타당하다고 판단된다. 다음 쟁점외주택의 양도시기에 대하여 살펴보면 청구인은 쟁점외 주택에 관하여 95.8.7 청구외 OOO와 매매계약체결하고 당일 계약금 10,000,000원을 수령하고, 중도금 40,000,000원은 95.9.21 40,000,000원을 받고, 잔금 60,000,000원은 95.10.2에 수령하였으므로 소득세법상 양도시기는 실질적으로 잔금을 청산한 날인 95.10.2이라고 주장하나 쟁점부동산의 매매계약서는 검인계약서와 거래일자에 있어 서로 달라 제시한 계약서는 신빙성이 없으므로 쟁점외 주택의 잔금이 95.10.2에 청산되었다는 객관적이고도 명백한 입증(금융관계자료)이 없는 한 잔금청산일이 불분명한 경우에 해당된다고 할 것이다.

설사, 청구인이 제시한 쟁점외 주택에 매매계약서가 진실한 것이라고 하더라도 청구인은 잔금으로 매도자가 지고 있던 OO은행 OOO지점의 채무 50,000,000원을 인수하는 조건이라는 청구내용으로 은행채무 50,000,000원은 잔금 60,000,000원에 포함된 것이라 할 것이므로 이러한 경우 실질적으로 잔금이 청산된 날은 채권자인 OO은행이 채무자로 청구외 OOO에서 매수자인 OOO에게로 변경된 날(96.3.6)을 잔금청산된 날로 보아야 할 것이므로 쟁점외 주택의 양도시기를 95.10.2이라는 청구주장은 이유없고, 이러한 경우는 잔금지급약정일이 불명한 경우로 보아야 된다고 판단되므로 전시 법령의 규정에 따라서 쟁점외 주택의 양도시기는 등기접수일인 96.3.6로 보는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택 양도가 1세대1주택 비과세에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제5조 제6호 자목 및 같은법시행령 제15조 제1항에서 “1세대1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다”고 규정하고 있으며, 소득세법 제27조 에서 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다”라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제53조 제1항에서 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다”라고 규정하고, 그 제1호에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일, 다만 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일”로 하고, 그 제2호에서 “대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 쟁점주택 양도시기에 대하여 보면, 이 건 관련 등기부등본에는 청구인이 쟁점주택을 74.11.26 취득하여 95.10.4 청구외 OOO에게 소유권이전한 사실이 나타나고 있다. 청구인과 양수자 OOO가 95.7.3 체결한 매매계약서에는 중도금을 95.8.31, 잔금을 95.10.14 지불하기로 되어있고 양수자 OOO의 부동산 거래사실확인서에도 잔금일자가 95.10.14로 나타나고 있어 쟁점부동산의 잔금청산일은 95.10.14로 보여지는 바 이 건 쟁점주택 양도시기는 매매대금을 청산 (95.10.14)하기 전에 소유권이전등기(95.10.4)한 경우이므로 그 양도시기는 위 관련법령에 따라 등기접수일인 95.10.4로 보아야 할 것으로 판단된다.

(2) 다음 쟁점외 주택 양도시기에 대하여 보면, 이건 관련 쟁점외주택 등기부등본에는 청구인의 夫 청구외 OOO가 91.1.24 쟁점외 주택을 취득하여 96.3.6 청구외 OOO에게 소유권이전한 사실과 청구외 OOO 명의로 95.9.28 (주)OO은행에 근저당권당설정(채권최고액 6천만원)되어 96.3.6 말소된 바 있고, 양수자 OOO 명의로 96.3.6 (주) OO은행에 근저당권설정 (채권최고액 6천만원)된 사실이 나타나고 있고, 청구인의 夫 OOO와 양수자 OOO가 95.8.7 체결한 매매계약서에는 중도금은 95.9.21, 잔금 60백만원은 95.10.2 지불하기로 되어 있으며, 계약서 단서조항에 매도인은 중도금 날자전에 등기부등본상의 모든 채무관계를 일소하여야 한다라고 약정되어 있다.

청구인의 夫 OOO는 95.7월중 양수자 OOO와 매매조건을 구두로 합의하면서 친구 OOO이 (주)OOO에 담보물로 제공된 근저당설정을 해지하여 매매계약을 체결키로 하여 95.8.7 매매계약서 작성자인 청구외 OOO이 중도금 날자전에 등기부등본상의 모든 채무관계를 말소하여야 한다는 당시 구두약정을 의미없이 매매계약서에 기재하였다고 하고 있고 실제로 쟁점외주택은 OOO명의로 94.12.19 (주)OOO에 근저당설정되었으나 95.8.7 계약체결일 이전인 95.7.29 근저당권이 말소된 바 있어 동 계약서가 진실한 계약서가 아니라고 보기 어려우며, 양수자 OOO는 “매수자금이 부족하여 잔금을 지불할 능력이 없어 매도인 OOO에게 잔금약정일 이전에 소유권이전등기를 해주면 담보로 대출받아 매매잔금을 지급하려 하였으나 매도인 OOO는 잔금을 지급받기전에는 믿을 수 없다고 소유권이전등기를 넘겨주지 아니하므로 부득이하게 본인이 근저당설정 비용을 부담하고 OOO 명의로 근저당설정 계약을 체결(OO은행 OOO지점)하고 95.9.30 OO은행에서 50,000,000원을 대출받고 본인이 가진 돈 10,000,000원을 합해 95.10.2자로 매도자 OOO에게 직접 지급하여 매매대금을 청산한 바 있고, 그 후 본인은 OOO 명의로 된 근저당설정 계약을 말소하고 동은행에서 채무승계하는 형식을 취해 본인의 이름으로 근저당설정 계약을 한 후 소유권이전등기는 96.3.6에 경료되었으나 실질적인 매매대금 청산은 95.10.2에 분명히 있었음을 확인합니다 라고 사실확인하고 있어 이미 근저당 설정되어 있던 채무를 매수자가 인수하여 잔금에서 공제하고 잔금을 청산하기로 한 경우에는 계약조건에 따라 매수자가 인수한 채무액을 차감한 잔금을 청산한 날이 양도시기가 되는 것이므로(국세청예규 재일 01254-2733,

92.10.30 참조) 쟁점외 주택의 양도시기는 잔금청산일인 95.10.2로 판단되는바, 쟁점외 주택(95.10.2)이 쟁점주택(95.10.4)보다 먼저 양도되었으므로 쟁점외주택에 대하여 1세대1주택 비과세 배제하는 것은 별론으로 하고 쟁점주택 양도에 대해서는 1세대1주택 비과세하여야 할 것이다.

라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.