토지의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 청구주장 토지형질변경에 따른 개발비 및 개발부담금을 양도소득의 필요경비로 공제하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우에 해당되지 않는다 할 것이고, 따라서 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당함

1. 원처분개요청구인들(명단 별첨)은 1989.9.7경상남도 창녕군 창녕읍 O리 OOOOOOO 전 1,025㎡와 같은 곳 OOOOOOO 임야 7,845㎡ 등 2필지 합계 8,870㎡(각각의 지분 1/3, 이하 “쟁점외토지①”이라 한다)를 매수하여 위 OOOOOOO에서 분할된 같은 곳 OOOOOOO 1,024㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 OOOOOOO 1,746㎡ 등 합계 2,770㎡(이하 “쟁점외토지②”라 한다)에 대하여 1995.10.16 그 지목을 대지로 변경한 후 1996.11.11 쟁점토지(1,024㎡)를 청구외 (주)OO건설에 양도하였다.처분청은쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1998.1.10 청구인들에게 1996년도 귀속분 양도소득세 255,140,660원(3인 합계액)을 결정고지하였다.청구인들은 이에 불복하여 1998.3.3 심사청구를거쳐 1998.6.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인들은 1989.9.7 쟁점외토지①을 537,600,000원에 매수하여 그 중 OOOOOOO에서 분할된 쟁점외토지②에 대하여 1991.4.25부터 1992.7.4까지 개발비 303,380,000원을 투자하여 토지형질변경을 하고 그 지목을 대지로 변경한 후 1996.11.11 쟁점토지(1,024㎡)를 청구외 (주)OO건설에 500,000,000원에 양도하였는 바, 쟁점토지에 대하여 환산한 취득가액은 63,667,409원, 토지형질변경에 따른 개발비 및 개발부담금은 119,375,527원이므로 양도소득세계산시 이를 양도소득의 필요경비로 공제하여야 한다.

나. 국세청장 의견양도차익을 산정함에 있어서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우로서 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에 실지거래가액을 적용하여 산정할 수 있으나, 이 건의 경우 양도차익에 대한 자진신고를 이행하지 아니하였고, 특히 취득가액은 청구인이 주장하는 가액과 쟁점토지 관할 창녕군에서 보관하고 있는 부동산매매계약서 검인대장상의 취득가액이 일치하지 아니하는 등 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로 볼 수 없으므로 쟁점토지의 양도에 대하여 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 청구주장 토지형질변경에 따른 개발비 및 개발부담금을 양도소득의 필요경비로 공제하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관계법령소득세법 제96조에는 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.”고 하면서 그 제1호에서 “제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있으며,소득세법 제97조제1항에는 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.”고 하면서 그 제1호에서 “취득가액”을, 같은 호 가목에서 “제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.”를 열거하고 있고, 같은 항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비”를, 그 제3호에서 “대통령령이 정하는 자본적 지출액”을, 그 제4호에서 “대통령령이 정하는 양도비”를 열거하고 있으며, 같은 조 제3항에는 “양도소득의 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다.

같은법시행령 제163조제1항에는 “법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 ‘취득에 소요된 실지거래가액’이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.”고 하면서 그 제1호에서 “제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)”을, 그 제2호에서 “취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액”을 열거하고 있고, 같은 조 제3항에서 “법 제97조 제1항 제2호에서 ‘대통령령이 정하는 설비비와 개량비’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.”고 하면서 그 제1호에서 “양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용”을, 그 제2호에서 “양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용”을, 그 제3호에서 “양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용”을 열거하고 있으며, 같은 조 제4항에서 “법 제97조 제1항 제3호에서 ‘대통령령이 정하는 자본적 지출액’이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.”고 하면서 그 제1호에서 “제69조의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액”을 열거하고 있다. 또한 같은 조 제6항에서 “법 제97조 제1항 제1호 가목 본문 및 나목 단서의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 제1항 내지 제5항 및 법 제97조 제2항의 규정에 불구하고 취득당시의 기준시가에 다음 각호의 1의 금액을 가산한 금액으로 한다.

이 경우 법 제100조 제1항 단서에 의하여 취득가액을 환산한 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 것으로 본다.”고 하면서 그 제1호에서 “법 제94조 제1호에 규정된 자산 ; 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액 × 10/100”을 열거하고 있다. 같은법시행령제166조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를규정하면서 그 제3호에 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 열거하고 있고, 같은 조 제5항 제2호에는 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 자산양도차익을 계산함에 있어 실제 소요된 필요경비를 공제받기 위하여는 소요된 경비가 확인되어야 함은 물론 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하고 그 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되어야 하는 바, 이 건 청구가 이에 해당되는지에 대하여 살펴본다.

(2) 먼저, 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 살펴보면, 청구인들은 쟁점토지로 분할되기 전 토지인 쟁점외토지①(8,870㎡)을1989.9.7 청구외 OOO로부터 537,600,000원(쟁점토지면적 환산금액은 63,667,409원)에 매수하여 토지형질변경과 지목변경을 한 후 1996.11.11 그 중 쟁점토지(1,024㎡)를 청구외 (주)OO건설(대표이사 OOO)에 500,000,000원에 양도하였다고 주장하며 쟁점외토지

① 취득시의 매매계약서 및 쟁점토지 양도시의 매매계약서를 제시하고 있으나, 특히 청구주장 취득가액(쟁점외토지

① 537,600,000원)은 관할 창녕군에서 보유중인 부동산매매계약서검인대장상의 취득가액(쟁점외토지

① 146,355,000원)과 다를 뿐 아니라, 청구인들은 매매대금지급영수증 및 대금지급에 따르는 금융자료 등 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관성 있는 증빙을 달리 제시하지 못하고 있어 청구주장 실지거래가액은 확인되지 않는다 할 것이다.

(3) 다음으로, 청구주장 개발비 및 개발부담금 등이 확인되는지에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점토지가 포함된 쟁점외토지②(2,770㎡)의 형질변경에 303,380,000원의 개발비가 소요되었고, 이에 따라 19,518,370원의 개발부담금을 관할 행정기관에 납부하였다고 주장하며 창녕군의 개발부담금산정자료(1993.3월), 사단법인 OOOOOO연구소 OO본부의 개발비용원가계산보고서 및 개발부담금납부영수증 등을 제시하고 있으나, 개발부담금 납부액만 실제 소요된 경비로 인정된다 할 것이고, 동 원가계산보고서상 소요경비는 개발부담금 산정을 위하여 간접적으로 계산한 비용일 뿐 형질변경을 위한 공사비용 등 실제 투입한 소요비용이 아니므로 이를 소득세법상 공제가능한 필요경비로 보기는 어렵다고 판단된다.

(4) 위 관련법령과 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우에 해당되지 않는다 할 것이고, 따라서 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단되며, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우소득세법시행령 제163조제6항의 규정에 의하여취득당시 지방세법상의 과세시가표준액의 100분의 10을필요경비로 공제하는 것이므로 청구인이 주장하는 개발비 등을 이 건 양도소득의 필요경비로 공제할 수는 없다고 판단된다(국심 96서 1086, 1997.5.26 같은 뜻).

라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.〈 별 첨 〉청 구 인 명 단

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주민등록번호

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