신고한 실지거래가액이 신빙성없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

건물의 취득가액인 신축가액이 확인안되므로 기준시가에 의해 과세함은 정당함

1. 사실 청구인은 청구외 OOO와 공동으로 1986.4.24 경기도 OO시 OOO읍 OOO리 OOOOO외 6필지 대지 1,316㎡, 건물 254.04㎡를 OOOOOOO협동조합으로부터 93,000,000원에 취득하여 같은곳 OOOOO외 3필지 615㎡를 청구인명의로 소유권이전등기한 뒤 1989.4.20 위 대지를 합병하고 분할하여 같은곳 OOOOO 71㎡와 OOOOOO 327㎡ 2필지 합계 398㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 지하1층, 지상5층의 목욕탕과 여관겸용 건물 1,223.12㎡(쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 여관업을 운영하다가 1999.5.24 청구외 OOO에게 양도하면서 1999.5.21 실지거래가액(취득가액 604,810,366원, 양도가액 750,000,000원)으로 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 양도부동산에 대한 양도소득세 실지조사결과 청구인이 제시한 증빙에 의하여 건물취득에 대한 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여, 2001.2.15 청구인에게 1999년귀속 양도소득세 89,782,110원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산의 토지를 46,810,366원에 취득하였다는 사실과 쟁점부동산을 750,000,000원에 양도하였다는 사실에 대하여는 처분청에서 실지조사과정에 확인하여 다툼이 없고, 처분청은 건물신축가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 이 건 과세하였으나, 청구인은 1989.5월 청구외 OO종합건설(주)(이하 “청구외법인”이라 한다)와 558,000,000원에 건물을 신축하기로 공사도급계약을 체결하고 계약금 1억원과 중도금 2억원 계 3억원을 지급하고 토공사와 철골공사 등 기초공사를 진행하던 중 청구외법인의 부도로 인하여 공사가 중단되었고, 부득이 나머지 공사를 완료하기 위해 청구인이 직접 관련업체들로부터 원자재를 구매하고 노임을 지급하여 공사를 마무리하고 1989.10.4 준공검사를 완료하였으며, 실제공사비(약750백원정도)가 당초 청구외법인과 계약했던 금액을 훨씬 초과하였는 바, 그 당시 청구인은 모든 공사관련 대금을 OOOOO지점의 예금통장에서 인출하여 지급하였으나 1993년 이전에 해지한 예금계좌는 계좌확인이 불가능하다는 통지를 받았고, 건축허가시에 OO시청에 제출된 청구외법인과 작성한 도급계약서(도급금액 558,000,000원)가 발견되어 민원봉사실에 근무하는 공무원의 확인을 받아 제출하였는 바, 당시 시공자들의 확인서 금액을 인정하지 아니한다면 최소한 위 도급계약서상의 공사금액을 쟁점부동산 건물취득가액으로 인정하여야 함에도 기준시가로 과세함은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 제출한 확인서의 작성자들 중 OO타일 OOO외 2인에 대하여 직접조사한 바에 의하면, 쟁점부동산의 신축공사를 청구인과 계약에 의하여 개별공사를 시공하였으나 시공금액에 대하여는 구체적으로 기억이 나지 아니하고, 그에 대한 증빙도 보관되어 있지 아니하여 청구인이 제시한 공사금액에 별다른 생각없이 확인한 것이라고 증언하고 있는 바, 청구인이 신고시 제출한 동 확인서와 도급계약서는 실지거래가액의 타당성 여부를 판단할 수 있는 정황증거에 불과하므로 건물취득가액이 확인되지 아니한 것으로 보고 기준시가로 과세한 이건 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 이 건의 다툼은 취득가액이 불분명한 것으로 보고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(단서생략) ③양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 같은법 제96조 【양도가액】양도가액은 다음 각호의 가액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가, 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 취득가액은 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】④법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우 ⑤제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. 2.. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1986.4.24 경기도 OO시 OOO읍 OOO리 OOOOOO 외 3필지의 토지를 OOOOOOO협동조합으로부터 취득하여 OOOO외 2필지 대지 398㎡에 1989.5.11 건축허가를 득하고 여관건물 1,223.12㎡를 1989.10.4 준공하여 여관업을 운영하다가 1999.5.24 청구외 OOO에게 양도하면서 실지거래가액(취득가액 604,810,366원, 양도가액 750,000,000원)으로 부동산양도신고하였음이 등기부등본, 부동산매매계약서, 건축물관리대장, 부동산양도신고서등에 의하여 확인되고 처분청은 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세 실지조사결과 청구인이 신고시 제출한 증빙에 의하여 건물신축가액이 확인되지 아니한다고 보아 쟁점부동산에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 사실이 양도소득세결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 토지를 46,810,366원에 취득하였고, 여관건물 1,223.12㎡를 신축하는데 558,000,000원이 소요되었으며, 쟁점부동산을 750,000,000원에 청구외 OOO에게 양도하였으므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하는 바, 처분청의 조사복명서에 의하면, 쟁점부동산의 토지취득가액이 46,810,366원이고 쟁점부동산의 양도가액이 750,000,000원이라는 사실에 대하여는 다툼이 없으나, 다만, 건물취득가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 이 건 과세하였으므로 청구인이 제시한 증빙에 의하여 건물취득가액이 확인되는지 여부에 대하여 살펴본다.

쟁점부동산의 신축경위를 보면, 당초 청구인은 청구외법인과 건물을 558,000,000원에 신축하기로 공사도급계약을 체결하고 토공사와 철골공사를 하던중 공사대금 300,000,000원을 지급한 상태에서 청구외법인이 부도로 공사가 중단되었고, 그 뒤 청구인이 나머지 공사를 완료하기 위해 관련업체들로부터 원자재를 구매하고 노임을 지급하여 쟁점부동산의 건물을 준공하였으며 청구인은 실제 건축비는 750,000,000원 정도로 당초 도급금액을 초과하여 지출되었으므로 부분별 공사자들의 확인서상의 금액을 인정하지 못한다면 최소한 청구외법인과 도급계약한 558,000,000원을 건물취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하면서 공사도급계약서와 인감증명서가 첨부된 OO정화조 OOO외 11명의 확인서 12매(금액합계 268,660,000원)를 제시하고 있는 바, 청구외법인이 건물을 신축하다 부도로 공사를 중단하였으므로 공사도급계약서상의 공사금액을 쟁점부동산의 건물취득가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단되고, 부분별 공사를 하였다는 OO정화조 OOO외 11명의 확인서는 사인간에 임의작성이 가능한 것으로 달리 객관적인 증빙에 의하여 뒷받침되지 아니하는 한 이를 신빙성있는 증빙으로 채택하기는 어려우므로 부도로 공사를 중단한 청구외법인의 공사도급계약서와 부분별공사를 한 OO정화조외 11명의 확인서만으로 쟁점부동산의 건물취득가액이 확인되지 아니한다고 봄이 상당하다. 따라서 처분청이 전시법령의 규정에 따라 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.