토지를 비과세되는 1세대 1주택의 부수토지로 볼 수 있는지 여부(기각)

다가구주택의 사실상 준공여부와 관계없이 양도된 토지는 1세대 1주택의 부수토지로 인정하기 어렵다 할 것이므로 처분청이 토지의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없음

1. 사실 및 처분개요 청구인은 서울특별시 마포구 OO동 OOOO 소재 대 261㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 그 지상의 주택 49.59㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 83.12.28 취득하여 보유하다가 92.7.24 다가구주택의 신축허가를 받은 후 93.4.1 구주택을 멸실하였으며, 94.3.20 신축중인 다가구주택의 건축주 명의를 청구외 OOO으로 변경하였다. 위 다가구주택은 94.9.5 사용승인이 된 후 94.11.7 청구외 OOO 명의로 소유권보존등기되었고, 쟁점토지는 94.8.1자 매매를 원인으로 94.11.19 청구외 OOO 명의로 소유권이전등기되었으나, 청구인은 이에 대하여 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 한 바 없다. 처분청은 94.11.19 청구인이 쟁점토지만을 양도한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 98.3.9 청구인에게 94년 귀속 양도소득세 65,932,390원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.5.7 심사청구를 거쳐 98.8.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 93.9.4 다가구주택을 사실상 완공함으로써 신축주택에 입주하여 사용가능한 상태에서 자금난으로 청구외 OOO으로부터 95,000,000원을 차입하고 담보제공 목적으로 94.3.20 건축주 명의를 청구외 OOO으로 변경해 준 것이지 양도한 것이 아니며, 94.8.1 쟁점토지와 다가구주택에 대한 매매계약을 체결하여 일괄양도하였으므로 쟁점토지는 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 부수토지임에도 쟁점토지만을 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 94.3.20 건축허가서상 건축주 명의가 청구외 OOO으로 변경된 것은 청구외 OOO으로부터 차입한 자금 95,000,000원에 대한 담보제공이라는 주장이나, 이를 변제하거나 양도가액에서 공제한 사실이 없으므로 차입금에 대한 담보 목적이 아니라 신축중인 주택을 양도한 것으로 보여질 뿐만 아니라 건축주 명의를 변경한 날에 건축물이 있었다는 사실이 객관적으로 확인되지 아니하므로 청구인이 쟁점토지만을 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 비과세되는 1세대 1주택의 부수토지로 볼 수 있는지의 여부에 있다.

나. 관련법령

소득세법 제5조 제6호 자목에는「대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다」고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제15조 제1항에는「법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다」라고 규정하고 있으며, 같은 조 제11항에는「제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점토지와 그 지상의 구주택을 83.12.28 취득하여 보유하다가 92.7.24 다가구주택의 신축허가를 받은 후 93.4.1 구주택을 멸실하였으며, 94.3.20 신축중인 다가구주택의 건축주 명의를 청구외 OOO으로 변경하였고, 청구외 OOO은 위 다가구주택의 신축을 완공하여 94.9.5 사용승인을 받은 후 94.11.7 소유권보존등기를 하였으며, 청구인은 쟁점토지를 94.8.1자 매매를 원인으로 94.11.19 청구외 OOO에게 소유권이전등기하였음이 등기부등본, 건축주 명의변경신고서, 마포구청장의 건축물 사용승인 사실확인서 등에 의하여 확인된다. 청구인은 자금난으로 94.3.1 청구외 OOO으로부터 95,000,000원을 차용하고 이에 대한 담보로 94.3.20 건축주 명의를 청구외 OOO으로 변경한 것이므로 양도담보에 의한 명의변경으로서 양도가 아니라는 주장이나, 양도담보임을 뒷받침할 수 있는 차용금을 변제하고 받은 영수증 또는 금융자료 등 구체적이고 객관적인 증빙자료를 제시하지 아니하고 있을 뿐만 아니라 청구인이 제시한 매매계약서를 확인한 바, 준공검사후 매수인이 보존등기한다고 기재되어 있을 뿐 청구인이 차용한 금액 95,000,000원을 매매가액에서 공제한다는 내용이 기재되어 있지 아니하고, 통상의 경우 양도담보시 신축중인 주택의 건축주를 명의변경하기 보다는 쟁점토지를 담보로 제공하는 것이 일반적인 점 등을 종합하여 볼 때, 건축주 명의변경이 양도담보라는 청구주장은 신빙성이 없어 보이고, 이 날 청구인이 다가구주택을 양도한 것으로 보여진다.

그렇다면, 이 건의 경우 위 다가구주택의 사실상 준공여부와 관계없이 94.11.19 양도된 쟁점토지는 1세대 1주택의 부수토지로 인정하기 어렵다 할 것이므로 처분청이 쟁점토지의 양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.