재건축 시행인가 당시 2주택이면 대체주택 특례가 되는가?

세대 전원이 국외근무를 이유로 출국하여 비거주자가 된 상태에서 국내 주택을 양도하는 상황과 재건축 기간 중 대체주택을 취득한 상황이다. 재건축사업 시행인가 당시 2주택을 보유한 경우도 포함된다.

주택재건축사업의 시행인가 당시 2주택을 보유하고 있는 1세대의 경우에는 대체주택 비과세 특례 적용 불가

1. 양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 1세대가 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 국내의 1주택을 양도(출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)하는 경우 보유기간 및 거주기간의 제한없이 1세대1주택으로 비과세(실지 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택의 경우 6억원 초과부분은 과세) 되는 것이나, 귀 질의 경우가 상기의 근무상의 형편에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

2. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한(이하 ‘대체주택’이라 함) 경우로서 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 비과세되는 것이나 주택재건축사업의 시행인가 당시 2주택을 보유하고 있는 1세대의 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.

질의

국외근무로 출국한 세대의 국내 주택 및 재건축 기간 중 취득한 대체주택의 비과세 여부.

회답

1. 국내 1주택을 보유한 1세대가 1년 이상 국외거주가 필요한 근무상 형편으로 세대 전원이 출국하여 비거주자가 되고, 출국일 현재 보유한 1주택을 출국일부터 2년 이내 양도하면 보유기간과 거주기간 제한 없이 비과세됩니다. 근무상 형편 해당 여부는 사실판단 사항입니다.

2. 국내 1주택 소유 세대가 재개발 또는 재건축 시행기간 중 거주할 대체주택을 취득하고 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하면 비과세됩니다. 다만 시행인가 당시 2주택을 보유한 세대에는 적용되지 않습니다.

국세청 법령해석 재산세과-3825 (2008.11.17 회신), "재건축 시행인가 당시 2주택이면 대체주택 특례가 되는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000585153/