공유부동산 출자·신탁 시 양도세는 언제 생기나?

거주자가 주택신축판매업 등 공동사업을 경영하는 계약에 따라 토지 등을 제공한다. 토지소유자들이 공동건축을 목적으로 사업시행자에게 소유토지를 신탁등기하거나 공동소유자산을 양도하는 경우도 포함된다.

거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우「소득세법」제88조 제1항에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임

부동산납세과-790

1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우「소득세법」제88조 제1항에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 귀 질의 1), 2)가 양도소득세의 과세대상이 되는 현물출자에 해당되는지, 아니면 단순한 사용권의 출자에 해당되는지 여부는 공동사업의 성격 및 토지 등을 제공한 자의 의사 등을 감안하여 사실판단할 사항입니다.

2. 또한, 토지소유자 각인이 소유할 건물 등을 공동으로 건축할 목적으로 신탁법등에 의하여 소유토지를 사업시행자에게 신탁등기하는 것은 양도로 보지 아니하여 양도소득세 과세대상이 아닌 것이나, 귀 질의 3), 4)의 경우가 이에 해당하는지 여부는 관할세무서장이 구체적인 사실에 의하여 판단할 사항입니다.

3. 한편, 공동사업에 대한 현물출자가 아닌 경우 공동소유자산을 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 그 소유지분에 따라 분배되었거나 분배될 소득금액에 대하여 각 거주자별로 납세의무가 있으며, 귀 질의 3), 4)의 경우가 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

질의

공동소유한 부동산을 현물출자 또는 신탁하는 경우 양도소득세 과세 여부와 납세의무 성립시기.

회답

1. 거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」제88조 제1항에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세됩니다. 다만, 현물출자인지 단순한 사용권의 출자인지는 공동사업의 성격 및 토지 등을 제공한 자의 의사 등을 감안하여 사실판단할 사항입니다.

2. 토지소유자 각인이 소유할 건물 등을 공동으로 건축할 목적으로 신탁법등에 의하여 소유토지를 사업시행자에게 신탁등기하는 것은 양도로 보지 아니하나, 이에 해당하는지는 관할세무서장이 구체적인 사실에 의하여 판단할 사항입니다.

3. 공동사업에 대한 현물출자가 아닌 경우 공동소유자산의 양도소득은 소유지분에 따라 분배되었거나 분배될 소득금액에 대하여 각 거주자별로 납세의무가 있으며, 이에 해당하는지는 사실판단할 사항입니다.

국세청 법령해석 서면-2016-부동산-2942 (2016.05.30 회신), "공유부동산 출자·신탁 시 양도세는 언제 생기나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000205630/