재건축 후 두 대체주택 중 어느 집이 비과세되나?

국내 1주택을 소유한 1세대가 재건축사업 시행기간 동안 거주하려고 사업시행인가일 이후 두 채 이상의 주택을 취득하였다. 그중 한 주택을 먼저 양도하고 나머지 주택을 양도하였다.

「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항에 규정된 「대체주택에 대한 비과세 특례」를 적용함에 있어 사업시행인가일 이후 취득한 주택이 2개이상인 경우 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것이며, 나머지 주택이 양도일 현재 ‘아래의 대체주택에 대한 비과세 요건’을 갖춘 경우 이를 1세대1주택으로 보아 양도소득세가 비과세되는 것입니다.

1.「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항에 규정된 「대체주택에 대한 비과세 특례」를 적용함에 있어 사업시행인가일 이후 취득한 주택이 2개이상인 경우 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것이며, 나머지 주택이 양도일 현재 ‘아래의 대체주택에 대한 비과세 요건’을 갖춘 경우 이를 1세대1주택으로 보아 양도소득세가 비과세되는 것입니다.

2. ‘대체주택에 대한 비과세 요건’은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 ①주택재건축 사업시행인가일 이후 그 대체주택을 취득하여 1년이상 거주하고 ②주택 재건축사업 관리처분 계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 거주하며,

③ 주택 재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체 주택을 양도하는 경우에 해당하여야 합니다.

질의

재건축 사업시행인가일 이후 취득한 주택이 두 채 이상인 경우 대체주택 비과세 적용 여부

회답

1. 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세됩니다. 나머지 주택이 양도일 현재 대체주택 비과세 요건을 갖추면 1세대1주택으로 보아 양도소득세가 비과세됩니다.

2. 대체주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.

① 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

② 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것

③ 그 주택의 완성 전 또는 완성 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

국세청 법령해석 재산세과-191 (2009.09.11 회신), "재건축 후 두 대체주택 중 어느 집이 비과세되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000143898/