재건축주택 완성 전 남은 주택을 팔면 비과세되나?

1세대가 2주택을 보유하던 중 한 주택이 2005.12.31. 이전에 관리처분계획 인가를 받았다. 해당 건물은 주택재건축사업 시행으로 멸실되었고, 나머지 주택의 양도 시점이 재건축주택 완성 전인지 후인지가 문제되었다.

2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 건물이 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른 날) 전에 나머지 주택을 양도하는 경우에 당해 양도하는 주택이 1세대1주택으로서 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것이나, 재건축 주택의 완성일 이후 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 1세대로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것임

2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 건물이 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른 날) 전에 나머지 주택을 양도하는 경우에 당해 양도하는 주택이 1세대1주택으로서 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것이나, 재건축 주택의 완성일 이후 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 1세대로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것입니다.

질의

2주택 중 한 주택이 재건축사업으로 멸실된 상태에서 재건축주택 완성 전 또는 완성 후 나머지 주택을 양도하면 1세대1주택 비과세가 적용되는가?

회답

2주택을 보유하던 1세대의 한 주택이 2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 관리처분계획 인가를 받고 재건축사업 시행으로 멸실된 경우, 재건축주택 완성일 전에 나머지 주택을 양도하고 그 주택이 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 비과세 요건을 갖추었다면 양도소득세가 비과세된다. 다만, 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세된다.

재건축주택 완성일 이후 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 1세대로 보아 먼저 양도하는 주택에 양도소득세가 과세된다. 완성일은 사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른 날이다.

국세청 법령해석 재산세과-1724 (2008.07.17 회신), "재건축주택 완성 전 남은 주택을 팔면 비과세되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000143869/