분양 중인 부동산은 순자산가치에 어떻게 반영하나요?

평가대상 법인이 신축·분양 중인 건물과 부수토지 또는 명의수탁재산을 보유한 경우이다.

비상장주식의 보충적평가시 1주당 순자산가치는 평가기준일 현재 당해 법인이 보유하고 있는 자산(재고자산을 포함)을 시가로 평가한 가액에서 부채를 차감하여 산정하는 것임

1. 비상장법인의 주식을 평가하기 위한 1주당 순자산가치는「상속세 및 증여세법 시행령」제55조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 법인이 보유하고 있는 자산(재고자산을 포함)을 같은 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감하여 산정하는 것입니다.

2. 비상장법인의 순자산가치를 계산함에 있어 신축ㆍ분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하고, 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 하는 것이며 익금에 산입한 분양수입금액중 건물 및 부수토지에 상당하는 가액은 각각 부채에 가산하는 것으로서, 귀 질의의 경우 분양가액을 시가로 볼 수 있는지 여부는 평가기준일 현재의 상황에 따라 판단하여야 할 사항입니다.

3. 또한, 평가대상 법인이 평가기준일 현재 명의수탁하고 있는 재산임이 명백히 확인되는 경우에는 당해 재산은 순자산가액에서 제외하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

질의

비상장법인의 1주당 순자산가치를 계산할 때 재고자산, 신축·분양 중인 건물과 부수토지 및 명의수탁재산을 어떻게 처리하는지.

회답

1. 비상장법인의 주식을 평가하기 위한 1주당 순자산가치는「상속세 및 증여세법 시행령」제55조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 법인이 보유하고 있는 자산(재고자산을 포함)을 같은 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감하여 산정하는 것입니다.

2. 비상장법인의 순자산가치를 계산함에 있어 신축ㆍ분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하고, 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 하는 것이며 익금에 산입한 분양수입금액중 건물 및 부수토지에 상당하는 가액은 각각 부채에 가산하는 것으로서, 귀 질의의 경우 분양가액을 시가로 볼 수 있는지 여부는 평가기준일 현재의 상황에 따라 판단하여야 할 사항입니다.

3. 또한, 평가대상 법인이 평가기준일 현재 명의수탁하고 있는 재산임이 명백히 확인되는 경우에는 당해 재산은 순자산가액에서 제외하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

국세청 법령해석 재산세과-164 (2009.09.09 회신), "분양 중인 부동산은 순자산가치에 어떻게 반영하나요?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000137615/