분양계약 지분과 다르게 등기하면 증여인가?

부동산 분양계약의 지분과 실질소유지분이 다르거나, 한 사람이 다른 사람의 분양금액을 대신 불입한 경우이다. 이후 등기를 실질지분과 다르게 하거나 실질소유지분대로 이전받는 상황을 구분한다.

부동산 분양계약 체결시의 지분이 실질소유지분에 해당한다면, 그 이후 분양대금을 대신납부한 경우는 현금증여, 다시 당초지분과 다르게 등기한 경우는 부동산의 증여이나, 당초 계약시 편의상 다르게 계약하고 실제에 맞게 등기한 경우는 증여 아님

타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다. 귀 질의의 경우 당초 계약이 실질소유지분대로 정당하게 이루어진 경우로서 분양금액을 대신 불입하고 실질지분과 다르게 등기한 경우에는 대신불입금액 및 본인지분 초과 등기분 각각은 위의 증여에 해당될 수 있는 것이나, 토지의 분양계약을 편의상 실질소유자별 지분과 다르게 체결한 후 실질소유지분대로 이전받는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것으로서 이에 해당하는지 여부는 당초 계약 경위, 불입금의 자금출처내역 등을 확인하여 판단할 사항입니다.

질의

부동산 분양계약 당시의 지분과 다르게 등기하거나 다른 사람의 분양금액을 대신 불입한 경우 증여세 과세 여부.

회답

타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.

귀 질의의 경우 당초 계약이 실질소유지분대로 정당하게 이루어진 경우로서 분양금액을 대신 불입하고 실질지분과 다르게 등기한 경우에는 대신불입금액 및 본인지분 초과 등기분 각각은 위의 증여에 해당될 수 있는 것이나, 토지의 분양계약을 편의상 실질소유자별 지분과 다르게 체결한 후 실질소유지분대로 이전받는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것으로서 이에 해당하는지 여부는 당초 계약 경위, 불입금의 자금출처내역 등을 확인하여 판단할 사항입니다.

국세청 법령해석 재산세과-656 (2009.11.06 회신), "분양계약 지분과 다르게 등기하면 증여인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000137577/