구 입주권 보유 중 재건축주택을 팔면 비과세되는가?

관리처분계획 인가로 취득한 재건축주택을 다른 입주권의 재건축주택 완성 전에 양도하는 경우이다. 재건축사업에 따라 추가 청산금을 납부하여 부수토지가 증가한 경우도 다루었다.

2005.12.31일 이전에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다]를 보유하고 있는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것임

○1세대1주택 비과세 판정시 2005.12.31일 이전에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다]를 보유하고 있는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것임

○「도시 및 주거환경정비법」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우「소득세법」제89조 제1항 3호 및 「같은법 시행령」제154조 제1항의 1세대 1주택의 비과세규정 적용시 보유기간의 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축된 신주택의 보유기간을 합산하는 것이나 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 1세대1주택 보유기간을 계산하는 것임

○귀 질의에 있어 A입주권의 관리처분계획인가로 취득한 재건축 주택을 B입주권의 재건축주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른 날)전에 양도하는 경우 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(실지 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 9억원 초과분에 대해 과세)받을 수 있음

질의

1주택과 입주권을 보유한 상태에서 재건축주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세가 적용되는지.

회답

1. 1세대1주택 비과세 판정 시 2005.12.31. 이전 관리처분계획 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 봅니다.

2. 재건축주택의 보유기간은 멸실된 구주택의 보유기간, 재건축기간 및 신주택의 보유기간을 합산합니다. 추가 청산금 납부로 증가한 부수토지는 사용검사필증 교부일을 원칙으로 보유기간을 계산합니다.

3. 관리처분계획인가로 취득한 재건축주택을 다른 입주권의 재건축주택 완성 전에 양도할 때 양도주택이 1세대1주택 규정에 해당하면 비과세됩니다. 다만 실지 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 9억원 초과분을 과세합니다.

국세청 법령해석 재산세과-109 (2009.09.03 회신), "구 입주권 보유 중 재건축주택을 팔면 비과세되는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000136387/