고가 미분양주택도 양도세 과세특례를 받나?

국세청 공식 회신문서번호 재산세과-1699회신일 2009.08.17세목 조세특례회신 후 개정

1. 질문고가 미분양주택도 양도세 과세특례를 받나?2. 공식 회신국세청 · 2009.08.173. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문2개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2009.08.17

고가주택에도 적용되지만 수도권과밀억제권역 안에서는 면적 요건을 충족해야 한다.

고가주택과 복합건물 등에 미분양주택 양도소득세 과세특례가 적용되는지 물었다. 고가주택에도 적용되지만 수도권과밀억제권역 안에서는 면적 요건을 충족해야 한다. 토지의 신축 전 양도소득은 제외하고 복합건물은 주택부분과 그 부수토지만 감면한다.

근거 조문 조세특례제한법 제98의3조 조세특례제한법 시행령 제40조제1항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 조세특례제한법 시행령(2026.07.01 시행), 조세특례제한법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 1곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 1 · 문구 동일 0 · 비교 불가 1

문구 변경회신 당시 시행본 2009.08.07 → 현재 시행본 2026.07.01
조세특례제한법 시행령 제40조 제1항: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
①법 제43조제1항에서 "당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액"이라 함은 「소득세법」 제95조제1항의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조제1항의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 "양도소득금액"이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. {양도소득 금액×(취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)/(양도당시의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)}
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
①법 제43조제1항에 따른 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액은 「소득세법」 제95조제1항에 따른 양도소득금액 또는 「법인세법」 제55조의2제1항에 따른 양도소득(이하 이 항에서 "양도소득금액"이라 한다)으로서 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하거나 취득일부터 5년이 되는 날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용한다. <img src="http://www.law.go.kr/flDownload.do?flSeq=21999987" alt="img21999987" > ┌───────────────────────────────────┐ │양도소득금액 × ( 취득일부터 5년이 되는 날의 - 취득 당시 ) │ │ 기준시가 기준시가 │ │ ──────────…
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
비교 불가회신 당시 시행본 2009.08.07 → 현재 시행본 2026.07.01
조세특례제한법 제98의3조: 회신일 당시 법령 버전에서 해당 조문을 정확히 찾지 못했다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

자기가 건설한 신축주택과 그 토지에 대한 과세특례 사안이다. 고가주택 여부, 수도권과밀억제권역 소재 여부 및 복합건물 여부가 관련된다.

질의요지

미분양주택 과세특례는 고가주택에 해당하는 경우에도 적용되는 것임

본문(원문)

1. 「조세특례 제한법」 제98조의3 “미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례”를 적용함에 있어 자기가 건설한 신축주택은 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일 기준)하고, 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택에 대하여 적용하는 것으로서, 감면대상 양도소득 금액은 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항에 따라 계산하는 것입니다.

2. 이 경우, 토지의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 과세특례가 적용되지 않는 것으로서, 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항에 따라 토지의 감면대상 양도소득금액을 계산시 산식 분모의 취득당시 기준시가란 토지 취득당시 기준시가를 말하는 것입니다.

3. 위 규정은 고가주택에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 수도권과밀억제권역 밖의 지역인 경우 주택 및 그 부수토지에 대한 면적 제한은 없으나 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660㎡ 이내이고 주택의 연면적이 149㎡(공동주택의 경우에는 전용면적 149㎡) 이내인 주택 및 그 부수토지에 한하여 적용하는 것입니다.

4. 또한, 위 규정을 적용함에 있어 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택부분(이에 부수되는 토지 포함)에 대하여만 동 감면 규정이 적용되는 것입니다.

정제 정리

질의

고가주택과 복합건물 등에 미분양주택 취득자의 양도소득세 과세특례를 적용하는 범위.

회답

1. 자기가 건설한 신축주택은 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지 착공하고 같은 기간에 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택에 특례를 적용하며, 감면대상 양도소득금액은 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항에 따라 계산한다.

2. 토지 취득일부터 신축주택 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액에는 과세특례가 적용되지 않는다. 산식 분모의 취득 당시 기준시가는 토지 취득 당시 기준시가를 말한다.

3. 고가주택에도 적용한다. 수도권과밀억제권역 밖은 주택과 부수토지의 면적 제한이 없으나, 권역 안은 대지면적 660㎡ 이내이고 주택 연면적 149㎡ 이내인 주택과 부수토지에 한정한다. 공동주택은 전용면적 149㎡ 이내이다.

4. 복합건물이거나 주택 부수토지에 주택 외 건물이 있으면 주택부분과 그 부수토지에만 감면 규정을 적용한다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

조세특례제한법 제98의3조 (미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
조세특례제한법 시행령 제40조제1항 (구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 재산세과-1699 (2009.08.17 회신), "고가 미분양주택도 양도세 과세특례를 받나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000133153/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000133153)
원 제목: 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례
공개 등급: 공개 후보 · 검색 색인 대상
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10