직접 건설한 신축주택의 과세특례 범위는?

자기가 건설한 신축주택을 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지 공사에 착공하고 사용승인받아 양도하는 사안이다. 주택 부수토지, 복합건물의 주택 외 부분, 취득 후 5년 전후의 양도 및 주택 수 판정이 함께 문제 되었다.

자기가 건설한 신축주택으로서 2009.2.12.˜ 2010.2.11.기간 중에 공사에 착공하고 사용승인을 받은 주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우 토지의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 「조세특례제한법」제98조의3 적용 안됨

1. 자기가 건설한 신축주택으로서 2009.2.12.～ 2010.2.11.기간 중에 공사에 착공하고 사용승인을 받은 주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우 토지의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 「조세특례제한법」제98조의3 “미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례”가 적용되지 아니합니다.

2. 질의(1)의 경우 「조세특례제한법」제98조의3 규정을 적용함에 있어 수도권과밀억제권역 밖의 지역(귀 질의 용인시는 수도권과밀억제권역 밖의 지역에 해당)인 경우 주택 및 그 부수토지에 대한 면적 제한은 없는 것이나, 주택의 부수토지에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

3. 질의(2)의 경우 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 때에도 주택 외의 부분(이에 부수되는 토지 포함)에 대하여는 「조세특례제한법」제98조의3 “미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례”가 적용되지 아니하는 것입니다.

4. 질의(3)의 경우「조세특례제한법」제98조의3 규정을 적용받는 주택을 그 취득일부터 5년이내에 양도함으로서 발생하는 소득에 대하여는 100분의100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권 과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감합니다.

5. 질의(4)의 경우「소득세법」제89조 제1항 제3호의 「1세대 1주택 비과세규정」 및 제104조 제1항 제2호의3부터 2호의6까지의 「중과세율규정」을 적용할 때 「조세특례제한법」제98조의3 규정을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니합니다.

질의

1. 토지 취득일부터 신축주택 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액에 과세특례가 적용되는지 여부.

2. 수도권과밀억제권역 밖에서 주택 및 부수토지의 면적 제한이 있는지 여부.

3. 복합건물 중 주택 외 부분에도 과세특례가 적용되는지 여부.

4. 취득일부터 5년 이내 또는 5년 후 양도할 때의 감면 범위.

5. 1세대1주택 및 중과세율 적용 시 해당 주택을 소유주택으로 보는지 여부.

회답

1. 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지 공사에 착공하고 사용승인을 받은 신축주택을 양도하는 경우, 토지 취득일부터 신축주택 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액에는 과세특례가 적용되지 않습니다.

2. 수도권과밀억제권역 밖의 지역은 주택 및 부수토지에 대한 면적 제한이 없습니다. 다만, 주택의 부수토지인지는 사실판단할 사항입니다.

3. 하나의 건물이 주택과 주택 외 부분으로 복합된 경우 주택 외 부분과 이에 부수되는 토지에는 과세특례가 적용되지 않습니다.

4. 취득일부터 5년 이내에 양도하여 발생한 소득은 100분의100을 감면하되, 수도권과밀억제권역 안은 100분의60을 감면합니다. 5년 후 양도하는 경우에는 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상소득금액에서 차감하며, 수도권과밀억제권역 안은 양도소득금액의 100분의60에 상당하는 금액을 차감합니다.

5. 1세대1주택 비과세규정 및 중과세율규정을 적용할 때 해당 주택은 거주자의 소유주택으로 보지 않습니다.

국세청 법령해석 재산세과-1641 (2009.08.07 회신), "직접 건설한 신축주택의 과세특례 범위는?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000130870/