재건축 분양권 증여가액은 어떻게 산정하나?

재건축조합원이 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 증여하는 경우이다. 이후 자녀가 낼 추가부담금을 부모가 대신 불입하는 상황도 포함된다.

재건축조합원으로서 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 증여하는 경우 “평가기준일까지 불입한 금액”은 재건축조합이 산정한 조합원의 권리가액과 평가기준일까지 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이 되는 것임

1. 귀 질의“1.”의 경우와 같은 일반적인 증여재산가액의 산정방법은 종전 질의회신사례(재산-249, 2009.01.21)를 참고하시기 바랍니다

2.「상속세 및 증여세법」제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것이며, 귀 질의“2.”와 같이 재건축조합원으로서 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 증여하는 경우 “평가기준일까지 불입한 금액”은 조합원으로서 출자한 토지와 건물의 감정가액 등을 감안하여 재건축조합이 산정한 조합원의 권리가액과 평가기준일까지 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이 되는 것입니다. 또한, “평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것이며, 이는 당해 권리에 대한 거래상황 및 가격변동 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

3. 자녀가 부동산을 취득할 수 있는 권리를 증여받은 후 자녀가 불입해야 할 추가부담금을 부모가 불입한 경우에는 그 불입할 때마다 그 추가부담금에 대하여 자녀에게 증여세가 과세되는 것이며, 당해 증여일전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함함)으로부터 받은 증여재산가액의 합계액이 1천만원 이상인 경우에는 「상속세 및 증여세법」제47조 제2항의 규정에 의하여 그 가액을 증여세과세가액에 가산하는 것입니다.

질의

1. 일반적인 증여재산가액의 산정방법.

2. 재건축조합원으로서 아파트를 분양받을 수 있는 권리의 평가방법.

3. 증여 후 부모가 자녀의 추가부담금을 불입한 경우의 과세방법.

회답

1. 귀 질의“1.”의 경우와 같은 일반적인 증여재산가액의 산정방법은 종전 질의회신사례(재산-249, 2009.01.21)를 참고하시기 바랍니다.

2.「상속세 및 증여세법」제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것이며, 귀 질의“2.”와 같이 재건축조합원으로서 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 증여하는 경우 “평가기준일까지 불입한 금액”은 조합원으로서 출자한 토지와 건물의 감정가액 등을 감안하여 재건축조합이 산정한 조합원의 권리가액과 평가기준일까지 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이 되는 것입니다. 또한, “평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것이며, 이는 당해 권리에 대한 거래상황 및 가격변동 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

3. 자녀가 부동산을 취득할 수 있는 권리를 증여받은 후 자녀가 불입해야 할 추가부담금을 부모가 불입한 경우에는 그 불입할 때마다 그 추가부담금에 대하여 자녀에게 증여세가 과세되는 것이며, 당해 증여일전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함함)으로부터 받은 증여재산가액의 합계액이 1천만원 이상인 경우에는 「상속세 및 증여세법」제47조 제2항의 규정에 의하여 그 가액을 증여세과세가액에 가산하는 것입니다.

국세청 법령해석 재산세과-1258 (2009.06.23 회신), "재건축 분양권 증여가액은 어떻게 산정하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000130807/