자가 신축 미분양주택의 과세특례 요건은?

자가 건설 신축주택을 취득일부터 5년이 지난 후 양도하는 경우를 전제로 한다. 토지 취득일부터 신축주택 취득일 전일까지 토지의 양도소득금액이 발생하였다.

미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례를 적용함에 있어 자기가 건설한 신축주택은 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 공사에 착공하고, 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 사용승인 받은 주택에 대하여 적용하는 것임

1. 「조세특례 제한법」 제98조의3 “미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례”를 적용함에 있어 자기가 건설한 신축주택은 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일 기준)하고, 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택에 대하여 적용하는 것으로서, 과세특례 대상 주택을 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항에 따라 계산한 금액에 대해 과세특례를 적용하는 것입니다.

2. 이 경우, 토지의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 동 과세특례가 적용되지 않는 것으로서 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항에 따라 토지의 감면대상 양도소득금액을 계산시 산식 분모의 취득당시 기준시가란 토지 취득당시 기준시가를 말하는 것입니다.

3. 또한, 위 규정은 수도권과밀억제권역 밖의 지역인 경우 주택 및 그 부수토지에 대한 면적 제한은 없으나, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660㎡ 이내이고 주택의 연면적이 149㎡(공동주택의 경우에는 전용면적 149㎡) 이내인 주택 및 그 부수토지에 한하여 적용하는 것입니다.

질의

자가 건설 신축주택에 대한 미분양주택 양도소득세 과세특례의 적용 요건과 감면대상 양도소득금액의 계산 방법은 무엇인지.

회답

1. 「조세특례 제한법」 제98조의3을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택은 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지 공사에 착공하고, 같은 기간에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택이어야 합니다. 착공일이 불분명하면 착공신고서 제출일을 기준으로 하며, 취득일부터 5년이 지난 후 양도하면 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항에 따라 계산한 금액에 과세특례를 적용합니다.

2. 토지 취득일부터 신축주택 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액에는 과세특례가 적용되지 않습니다. 토지의 감면대상 양도소득금액 계산 시 산식 분모의 취득당시 기준시가는 토지 취득당시 기준시가를 말합니다.

3. 수도권과밀억제권역 밖에서는 주택과 부수토지의 면적 제한이 없습니다. 그 권역 안에서는 대지면적 660㎡ 이내이고 주택 연면적 149㎡ 이내인 주택과 부수토지에 한하여 적용합니다. 공동주택은 전용면적 149㎡를 기준으로 합니다.

국세청 법령해석 재산세과-1537 (2009.07.27 회신), "자가 신축 미분양주택의 과세특례 요건은?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000117773/