보존등기 전 재건축 아파트 양도는 미등기 양도인가?

국세청 공식 회신문서번호 재일46014-1311회신일 1994.05.14세목 양도소득세회신 후 개정 보관 문서

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1. 질문보존등기 전 재건축 아파트 양도는 미등기 양도인가?2. 공식 회신국세청 · 1994.05.143. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문2개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 1994.05.14

거래의 실질내용을 기준으로 판단하며 미등기 양도자산은 비과세와 감면이 배제된다.

보존등기가 지연된 재건축 아파트의 양도가 미등기 양도인지 물었다. 거래의 실질내용을 기준으로 판단하며 미등기 양도자산은 비과세와 감면이 배제된다. 실질이 불분명하면 공부에 따르고 미등기 양도자산은 취득등기 없이 양도한 자산을 말한다.

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 소득세법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

사실관계

재건축된 아파트의 보존등기가 지연된 상태에서 자산을 양도하는 상황이다.

미등기 양도 자산이라 함은 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것이며, 미등기 양도 자산에 대하여는 비과세 및 감면이 배제되는 것임.

1. 소득세의 과세표준이나 자산의 양도차익 등을 계산함에 있어서 구체적인 세법적용의 기준이 되는 과세요건의 판단은 그 거래의 실질내용을 기준으로 하는 것이며,

2. 등기부 등 공부상의 등재내용과 실질내용이 서로 다른 경우에는 그 실질 내용에 따르는 것이나, 실질내용이 불분명한 경우 공부상의 내용에 따르는 것임.

3. 또한, 소득세법상 “미등기 양도자산”이라 함은 같은법 시행령 제121조의 2에 규정한 자산을 제외한 자산으로서 소득세법 제23조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것이며,

4. 미등기 양도자산에 대하여는 소득세법 제6조의 2의 규정에 따라서 양도소득세의 비과세 및 감면이 배제되는 것으로서, 당해 자산이 같은 규정에 따른 “취득

재건축된 아파트의 보존등기가 지연된 상태에서 양도하는 것이 미등기 양도인지 여부.

1. 과세요건은 거래의 실질내용을 기준으로 판단한다.

2. 공부상 등재내용과 실질내용이 다르면 실질내용에 따르며, 실질내용이 불분명하면 공부상 내용에 따른다.

3. 소득세법상 미등기 양도자산은 같은 법 시행령 제121조의 2에 규정한 자산을 제외하고, 소득세법 제23조 제1항 제1호 및 제2호의 자산을 취득한 자가 취득등기를 하지 않고 양도하는 것을 말한다.

4. 미등기 양도자산은 소득세법 제6조의 2에 따라 양도소득세의 비과세 및 감면이 배제된다.

국세청 법령해석 재일46014-1311 (1994.05.14 회신), "보존등기 전 재건축 아파트 양도는 미등기 양도인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000092684/

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000092684)
원 제목: 재건축된 아파트의 보존등기가 지연된 상태에서 양도하는 것이 미등기 양도인지
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갱신: 2026-09-09