비거주자의 국내 주택 양도소득은 과세되나?

외국 국적자나 외국 영주권자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 국내에 주로 거주할 수 없는 경우를 전제로 한다. 해당자가 국내 소유주택을 양도하는 상황이다.

외국 국적을 가졌거나 외국의 영주권을 얻은자로서 국내에 생계를 같이 하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 재입국하여 주로 국내에 거주할 수 없는 경우에는 비거주자에 해당하는 것이며, 이러한 비거주자가 국내의 소유주택을 양도함으로써 발생한 소득은 국내원천소득에 해당하여 양도소득세 과세대상임.

1. 외국 국적을 가졌거나 외국의 영주권을 얻은자로서 국내에 생계를 같이 하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 재입국하여 주로 국내에 거주할 수 없는 경우에는 소득세법 규정에 의한 비거주자에 해당하는 것이며, 이러한 비거주자가 국내의 소유주택을 양도함으로써 발생한 소득은 소득세법 제134조 규정에 의한 국내원천소득에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임.

2. 다만, 비거주자에 해당하는 자가 재입국하여 국내에 주소를 둠으로써 소득세법규정에 의한 거주자가 된 이후 국내에 소유한 1세대1주택을 양도하는 경우에는 같은법규정에 의한 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것임.

3. 따라서 귀 문의 경우, 해당주택의 소유자가 누구이건 간에 비거주자인 상태에서 양도하면 양도소득세가 과세되며, 이 경우 양도소득세 산정은 소득세법에서 정한 기준시가(납세자가 실지거래가액으로 신고한 경우에는 실지거래가액)에 의한 양도소득세과세표준금액에 해당세율(최하 30%부터 60%까지)을 적용하여 계산하는 것임.

질의

비거주자가 국내 소유주택을 양도하여 발생한 소득의 구분과 양도소득세 과세 여부.

회답

1. 외국 국적을 가졌거나 외국의 영주권을 얻은 자가 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 직업 및 자산상태에 비추어 재입국하여 주로 국내에 거주할 수 없으면 비거주자에 해당하며, 국내 소유주택의 양도소득은 국내원천소득으로서 과세대상이 됨.

2. 다만, 재입국하여 국내에 주소를 두어 거주자가 된 이후 국내에 소유한 1세대1주택을 양도하면 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있음.

3. 비거주자인 상태에서 양도하면 주택 소유자가 누구인지와 관계없이 과세되며, 기준시가 또는 신고한 실지거래가액에 따른 과세표준금액에 해당세율을 적용함.

국세청 법령해석 재일46014-3222 (1995.12.15 회신), "비거주자의 국내 주택 양도소득은 과세되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000089881/