분양권 양도차익은 어떻게 산정하나?

국세청 공식 회신문서번호 재일46014-1700회신일 1998.09.09세목 양도소득세회신 후 개정 보관 문서

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한 줄 답 · 국세청 회신 1998.09.09

분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보며 실지거래가액으로 양도차익을 산정한다.

건물 완성 전에 분양권을 양도할 때의 과세와 양도차익 산정방법을 물었다. 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보며 실지거래가액으로 양도차익을 산정한다. 증권회사에 국민주택채권을 양도하여 발생한 매각차손은 필요경비로 공제한다.

근거 조문 소득세법 시행령 제157조제3항제2호 소득세법 시행령 제166조제4항제1호 소득세법 시행령 제163조제5항제2호 소득세법 시행령 제79조제2항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 소득세법 시행령(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

질의요지

건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 가진 자가 건물이 완성되기 전에 그 권리를 양도하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보는 것이며, 이 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것임.

본문(원문)

건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 가진자가 건물이 완성되기 전에 그 권리(분양권등)를 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제157조 제3항 제2호의 규정에 의한 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도한 것으로 보는 것이며, 그 권리를 양도하는 경우에는 같은법 같은령 제166조 제4항 제1호 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것입니다.

실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 때에 취득 및 양도가액은 당해 자산의 취득 및 양도당시에 실지거래된 가액으로 하는 것이며, 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권을 만기전에 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제163조 제5항 제2호 및 같은법시행규칙 제79조 제2항의 규정에 의하여 증권업을 영위하는 증권회사에 양도함으로써 발생하는 매각차손은 필요경비로 공제하는 것입니다.

정제 정리

질의

건물 완성 전에 분양권 등을 양도할 때 양도소득세 과세 여부와 양도차익 산정방법.

회답

건물이 완성되는 때에 그 건물과 부수 토지를 취득할 수 있는 권리를 가진 자가 완성 전에 분양권 등을 양도하면 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도한 것으로 보며, 실지거래가액으로 양도차익을 산정합니다.

취득 및 양도가액은 취득 및 양도 당시 실제 거래된 가액으로 합니다. 법령 등에 따라 매입한 국민주택채권을 만기 전에 증권업을 영위하는 증권회사에 양도하여 발생한 매각차손은 필요경비로 공제합니다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

소득세법 시행령 제157조제3항제2호 (주권상장법인의 대주주의 범위 등) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
소득세법 시행령 제166조제4항제1호 (양도차익의 산정 등) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
소득세법 시행령 제163조제5항제2호 (양도자산의 필요경비) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
소득세법 시행령 제79조제2항 (기부금의 범위) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 회신 문서번호가 등장한 심판결정

국심1998중2557 심판결정
1998.12.08 · 주문 분류 기각 · 결정문에 문서번호 재일46014-1700가 문자 그대로 있음 · 결정 후 개정
국심1998중2578 심판결정
1998.12.08 · 주문 분류 기각 · 결정문에 문서번호 재일46014-1700가 문자 그대로 있음 · 결정 후 개정
국심1998중2565 심판결정
1998.12.08 · 주문 분류 기각 · 결정문에 문서번호 재일46014-1700가 문자 그대로 있음 · 결정 후 개정
국심1998중2582 심판결정
1998.12.08 · 주문 분류 기각 · 결정문에 문서번호 재일46014-1700가 문자 그대로 있음 · 결정 후 개정
국심1998중2564 심판결정
1998.12.08 · 주문 분류 기각 · 결정문에 문서번호 재일46014-1700가 문자 그대로 있음 · 결정 후 개정

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이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 재일46014-1700 (1998.09.09 회신), "분양권 양도차익은 어떻게 산정하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000070860/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000070860)
원 제목: 분양권 등의 양도시 양도소득세 과세여부 및 양도차익 산정방법
공개 등급: 보관(중복·본문 짧음) · 검색 색인 제외
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-09