장기임대주택과 겸용주택의 비과세는 어떻게 판정하나?

거주자가 5호 이상의 주택을 5년 이상 임대한 장기임대주택과 다른 1호의 주택을 보유한 경우이다. 다른 주택은 주택과 주택 외 건물이 복합된 겸용주택일 수 있다.

「조세특례제한법」제97조에 해당하는 장기임대주택은 당해 임대주택 외의 1호의 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 판정시 거주자의 소유주택으로 보지 아니하며, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같은 겸용주택의 경우 주택부분에 대하여만 비과세됨

1.「조세특례제한법」제97조의 규정에 의한 5호 이상의 주택을 5년 이상 임대한 장기임대주택은 당해 임대주택 외의 1호의 주택에 대한「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.

2.「소득세법」제89조 제1항 제3호 및「같은 법 시행령」제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것으로, 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.

3. 한편, 동일한 지번 내에 주택과 주택 이외의 건물이 별도로 건축되어 있는 경우 주택에 부수되는 토지의 면적은 전체 토지면적에 주택부분의 연면적이 건물전체 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다.

질의

장기임대주택을 소유한 경우 다른 겸용주택의 1세대 1주택 비과세 판정 방법.

회답

1. 「조세특례제한법」제97조에 따른 5호 이상의 주택을 5년 이상 임대한 장기임대주택은 다른 1호의 주택에 대한 비과세규정을 적용할 때 거주자의 소유주택으로 보지 않습니다.

2. 겸용주택은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하고, 용도가 불분명하면 공부상 용도에 따릅니다. 주택 면적이 주택 외 면적보다 크면 전부를 주택으로 보며, 적거나 같으면 사실상 주택으로 사용한 면적만 주택으로 봅니다.

3. 동일 지번에 주택과 주택 이외의 건물이 별도로 있으면 주택 부수토지는 전체 토지면적에 주택 연면적이 전체 건물 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산합니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-571 (2008.03.06 회신), "장기임대주택과 겸용주택의 비과세는 어떻게 판정하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000046195/