주거지역 편입 농지와 환지토지는 어떻게 과세하나?

양도일 현재 일정한 시 지역의 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지와 환지예정지 지정 농지에 관한 사안이다. 토지 취득 후 도시개발구역으로 지정되어 환지방식으로 사업이 시행되는 경우도 포함한다.

주거지역에 편입된지 3년이 경과한 토지는 8년 자경 감면규정을 적용받을 수 없는 것이며, 환지처분되는 토지의 경우 사업시행지구로 지정된 날부터 사업이 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지의 기간에 2년을 더한 기간은 사업용으로 사용한 기간으로 보는 것임

1.양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외) 또는 시(지방자치법 제3조 제4항의 규정에 의하여 설치된 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역을 제외)에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지 및 환지처분 이전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정이 있는 농지의 경우 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지는「조세특례제한법」제69조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】규정을 적용받을 수 없는 것입니다. 다만, 「조세특례제한법 시행령」제66조 제4항 제1호 가목 및 나목에 해당하는 대규모 개발사업지역(사업인정고시일이 동일한 하나의 사업시행지역을 말함) 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역 · 상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지를 제외하는 것입니다.

2. 「소득세법」 제104조의 3 제1항 규정의 “비사업용토지”는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은 법 시행령 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 「소득세법」 제104조의 3 제1항의 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것으로, 토지를 취득한 후 「도시개발법」에 따른 도시개발구역으로 지정되어 환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 경우「소득세법」시행령 제168조의 14 제1항 및 같은법 시행규칙 제83조의 5 제1항 제8호의 규정에 의하여 그 사업시행지구로 지정된 날로부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지의 기간에 2년을 더한 기간은 ‘사업용으로 사용한 기간’으로 보는 것입니다.

질의

주거지역 등에 편입되거나 환지예정지로 지정된 농지의 자경 감면 여부와 환지방식 도시개발사업 토지의 비사업용토지 판정 방법.

회답

1. 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 편입일부터 3년이 지난 농지와 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지는 자경농지 감면을 적용받을 수 없다. 다만, 시행령에서 정한 대규모 개발사업지역에서 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 3년이 지난 농지는 제외한다.

2. 도시개발구역에서 환지방식으로 사업이 시행되는 경우, 사업시행지구 지정일부터 사업이 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지의 기간에 2년을 더한 기간은 사업용으로 사용한 기간으로 본다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-880 (2007.03.14 회신), "주거지역 편입 농지와 환지토지는 어떻게 과세하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000042524/