감면 신축주택은 주택 수에서 제외되는가?

감면대상 신축주택은 1세대 1주택의 비과세규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며(고가주택은 비과세 제외) 60％의 양도소득세율이 적용되는 1세대 3주택이상의 경우의 주택수 계산에서 제외하는 것임

귀 「자기가 건설한 주택(구 주택건설촉진법에 의한 재건축조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함)으로서 1998. 5.22.부터 1999. 6.30.까지의 기간 사이에 사용승인 또는 사용검사를 받은 신축주택」 또는 「2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택」을 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생하는 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것입니다.

다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 감면대상에서 제외하는 것이며, 이 경우 고가주택이란 자기가 건설한 주택의 경우는 당해 주택의 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 것을 말하며, 주택건설업자로부터 취득하는 주택의 경우는 면적기준[매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고가주택 기준(귀 질의의 경우 전용면적 165㎡이상)]과 가액기준(당해 주택의 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 것)을 모두 충족한 경우를 말하는 것입니다.

위에 해당하는 신축주택은 1세대 1주택의 비과세규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 60％의 양도소득세율이 적용되는 1세대 3주택이상의 경우의 주택수 계산에서 제외하는 것입니다.

위의 내용을 적용함에 있어서 정하여진 기간은 없으며, 보유세의 경우는 지방세이므로 관할시,군,구청에 문의하여 주시기 바랍니다.

질의

감면대상 신축주택의 양도소득세 감면과 주택 수 산정 및 고가주택 제외 기준.

회답

정해진 기간에 사용승인·사용검사를 받은 자가건설주택 또는 주택건설업자와 최초 계약하고 계약금을 납부하여 취득한 신축주택은 취득일부터 5년 이내 양도 시 세액 전액을 감면합니다. 5년 경과 후 양도 시에는 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상소득금액에서 차감합니다.

다만, 고가주택은 감면대상에서 제외됩니다. 자기가 건설한 주택은 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 경우이고, 주택건설업자로부터 취득한 주택은 면적기준과 실지 양도가액 6억원 초과 기준을 모두 충족한 경우입니다.

해당 신축주택은 1세대 1주택 비과세 적용 시 소유주택으로 보지 않으며, 1세대 3주택 이상 주택 수 계산에서도 제외합니다. 정하여진 기간은 없고 보유세는 관할 시·군·구청에 문의할 사항입니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-1758 (2004.10.29 회신), "감면 신축주택은 주택 수에서 제외되는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000035805/