재건축주택 양도 시 비과세기간은 어떻게 계산하나?

재건축주택을 완공일 이후 양도하는 경우에 관한 사안이다. 재건축조합원에게서 입주권을 승계·취득한 경우에는 별도의 보유기간 기준이 적용된다.

재건축주택을 완공일 이후에 양도하는 경우 소득세법이 정하고 있는 1세대1주택 비과세요건이 갖추어진 경우 비과세됨

재건축주택을 완공일(사용승인일, 임시사용승인일, 사실상 사용일중 가장 빠른날) 이후에 양도하는 경우 소득세법 시행령 제154조 제1항에서 규정하는 1세대 1주택 요건이 갖추어진 경우에는 비과세(다만, 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 경우 제외)하는 것이며, 이 경우 1세대 1주택 비과세 판정시 보유기간의 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이며, 거주기간은 멸실된 구주택에서 실제거주기간과 신주택에서의 거주기간을 합산하는 것입니다.

다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 이 경우에 1세대 1주택 비과세 판정시 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다.

질의

재건축주택을 완공일 이후 양도할 때 1세대 1주택 비과세 요건과 보유·거주기간을 어떻게 계산하는지 여부.

회답

재건축주택을 완공일(사용승인일, 임시사용승인일, 사실상 사용일 중 가장 빠른 날) 이후 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 1세대 1주택 요건을 갖추면 비과세한다. 다만, 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 경우는 제외한다.

보유기간은 멸실된 구주택의 보유기간, 재건축기간 및 신주택의 보유기간을 합산하고, 거주기간은 구주택과 신주택의 실제 거주기간을 합산한다.

다만, 재건축사업시행인가일(2005.5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31. 이후) 이후 조합원의 입주권을 승계·취득한 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 본다. 이 경우 신주택의 보유기간은 사용검사필증 교부일을 기산일로 하되, 그 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻었다면 해당 사실상의 사용일 또는 사용승인일을 기산일로 한다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담5팀-821 (2006.11.15 회신), "재건축주택 양도 시 비과세기간은 어떻게 계산하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000030395/