임대주택 양도 시 감면과 중과세율은 어떻게 적용되나?

국세청 공식 회신문서번호 서면인터넷방문상담4팀-1824회신일 2005.10.05세목 양도소득세회신 후 개정 보관 문서

검색 색인 제외 보관본. 질문·답·공식 본문·회신일·해소된 근거 조문 중 일부가 검색 품질 기준을 충족하지 않는다. 아래에 남은 공식 원문과 출처 링크를 확인한다.

1. 질문임대주택 양도 시 감면과 중과세율은 어떻게 적용되나?2. 공식 회신국세청 · 2005.10.053. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문2개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2005.10.05

감면은 정해진 임대 요건을 갖춰야 하며, 소득 구분은 계속성과 반복성 등을 고려해 사실판단한다.

임대주택 양도 시 감면 및 중과세율 적용과 양도소득·사업소득 구분을 물었다. 감면은 정해진 임대 요건을 갖춰야 하며, 소득 구분은 계속성과 반복성 등을 고려해 사실판단한다. 주택신축 판매업자의 재고주택은 1세대3주택 계산에서 제외되지만 부동산매매업자의 재고주택은 포함된다.

근거 조문 조세특례제한법 제97조 소득세법 시행령 제167의3조제2항제3호

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 소득세법 시행령(2026.07.01 시행), 조세특례제한법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 1곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 1 · 문구 동일 1

문구 변경회신 당시 시행본 2005.07.13 → 현재 시행본 2026.07.01
조세특례제한법 제97조: 회신 당시 7개 문장·단위에서 현재 7개로 바뀌었다(수정 6개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
①대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 附隨되는 당해 建物延面積의 2培이내의 土地를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 "賃貸住宅"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택중 1995년 1월 1일이후 취득 및 임대를 개시하여 5년이상 임대한 임대주택(취득당시 入住된 사실이 없는 住宅에 한한다) 및 10년이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
문구 동일회신 당시 시행본 2005.08.05 → 현재 시행본 2026.07.01
소득세법 시행령 제167의3조 제2항 제3호: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

거주자가 임대주택을 양도하면서 장기임대주택 감면과 1세대3주택 중과세율의 적용을 검토하는 경우다. 해당 부동산이 사업소득 대상인지 양도소득 대상인지도 함께 문제 된다.

질의요지

부동산 양도가 사업소득인지 양도소득인지의 해당여부는 사실판단사항이며, 주택신축판매업자의 재고자산인 주택은 1세대3주택에 포함하지 아니함

본문(원문)

조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용받기 위하여는 거주자가 5호 이상의 임대주택(국민주택으로 건물연면적의 2배 이내 부수토지포함)을 2000.12.31.이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하는 것입니다.

부동산의 양도가 사업소득(주택신축판매업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실 판단할 사항이며 소득세법시행령 제167조의3 제2항 제3호에 의하면 양도소득세 중과세율(60%)이 적용되는 1세대 3주택을 적용함에 있어서 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택수를 계산함에 있어서 이를 포함하는 것이나, 주택신축 판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니하는 것입니다.

정제 정리

질의

임대주택 양도 시 장기임대주택 감면과 1세대3주택 중과세율이 적용되는지 및 양도소득과 사업소득을 어떻게 구분하는지 여부.

회답

1. 조세특례제한법 제97조에 따른 감면은 거주자가 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 적용된다.

2. 사업소득인지 양도소득인지는 규모, 횟수, 태양과 계속성·반복성 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단한다.

3. 1세대3주택 판정 시 부동산매매업자의 재고자산인 주택은 주택 수에 포함하지만 주택신축 판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 않는다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

조세특례제한법 제97조 (장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
소득세법 시행령 제167의3조제2항제3호 (1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-1824 (<time datetime="2005-10-05">2005.10.05</time> 회신), "임대주택 양도 시 감면과 중과세율은 어떻게 적용되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000028943/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000028943)
원 제목: 임대주택 양도시 중과세율 적용여부 등
공개 등급: 보관(중복·본문 짧음) · 검색 색인 제외
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10