다가구주택을 구분등기해 분양하면 매매업인가?

국세청 공식 회신문서번호 서면인터넷방문상담4팀-2136회신일 2005.11.11세목 소득세회신 후 개정 보관 문서

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1. 질문다가구주택을 구분등기해 분양하면 매매업인가?2. 공식 회신국세청 · 2005.11.113. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문1개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2005.11.11

타인이 신축한 다가구주택을 매입해 세대별로 구분등기한 후 분양하면 부동산매매업에 해당한다.

다가구주택을 세대별로 구분등기해 분양할 때 부동산매매업에 해당하는지 물었다. 타인이 신축한 다가구주택을 매입해 세대별로 구분등기한 후 분양하면 부동산매매업에 해당한다. 일반적인 해당 여부는 판매목적, 취득·보유 현황, 규모, 횟수, 계속성과 반복성 등을 종합해 판단한다.

근거 조문 소득세법 제19조제1항제12호

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 소득세법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 1곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 1 · 문구 동일 0

문구 변경회신 당시 시행본 2005.07.13 → 현재 시행본 2026.07.01
소득세법 제19조 제1항 제12호: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

타인이 신축한 다가구주택을 매입한다. 매입한 주택을 세대별로 구분등기한 뒤 분양한다.

질의요지

부동산매매업에 해당하는지의 여부는 사업자등록관계 및 판매목적 유무, 부동산취득 및 양도 등을 종합적으로 검토하여 판단하는 것이며, 다가구주택을 가구별로 구분등기한 후 양도하는 경우에는 구분 등기된 각 가구를 1주택으로 보고 주택수를 계산하는 것임

본문(원문)

부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이며 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것입니다.

귀 질의의 경우에도 당해 부동산매매가 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 사업자등록관계 및 판매목적 유무, 부동산취득 및 양도 등을 종합적으로 검토하여 판단하는 것입니다.

타인이 신축한 다가구주택을 매입하여 세대별로 구분 등기 후 분양하는 경우에는 소득세법 제19조 제1항 제12호의 규정에 의한 부동산매매업에 해당하는 것입니다.

정제 정리

질의

부동산매매업 해당 여부와 타인이 신축한 다가구주택을 매입하여 세대별로 구분등기한 후 분양하는 경우의 처리.

회답

1. 부동산 양도소득이 사업소득인지 양도소득인지는 취득 및 보유현황, 양도의 규모·횟수·태양·상대방, 수익 목적, 계속성과 반복성 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단합니다.

2. 사업목적 없이 부동산을 단순히 양도하면 양도소득세가 과세됩니다.

3. 구체적인 부동산매매업 해당 여부는 사업자등록관계, 판매목적 유무, 부동산 취득 및 양도 등을 종합적으로 검토하여 판단합니다.

4. 타인이 신축한 다가구주택을 매입하여 세대별로 구분등기한 후 분양하면 소득세법 제19조 제1항 제12호에 따른 부동산매매업에 해당합니다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

소득세법 제19조제1항제12호 (사업소득) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-2136 (<time datetime="2005-11-11">2005.11.11</time> 회신), "다가구주택을 구분등기해 분양하면 매매업인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000028076/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000028076)
원 제목: 부동산매매업 해당여부 및 다가구주택의 주택수 계산
공개 등급: 보관(중복·본문 짧음) · 검색 색인 제외
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10