청구인이 주장하는 금액을 부동산의 양도가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

시가의 하락이나 토지상황의 변화가 있었다고 볼 특별한 사정도 있지 아니하면서 8년이상 소유한 부동산을 취득가액의 약 57.2%에 해당하는 가액인 00원에 양도하였다고 주장하는 것은 신빙성 있다고 보기 어려우므로 처분청이 청구주장 양도가액을 부인하고 환산한 가액을 양도가액으로 인정하고 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음

1. 사실 청구인은 서울시 동작구 OO동 OOOOO에 주소를 둔 사람으로서 청구인이 서초구 OO동 OOOOO 소재의 부동산(대지 6.4평방미터, 건물 11.57평방미터)을 80.8.28 취득하여 이를 89.3.17 양도한 데 대하여, 처분청은 취득이 법인과의 거래라 하여 취득가액은 실지거래가액인 4,900,000원으로 하고, 양도가액은 불분명하다 하여 환산가액인 10,156,826원으로 하여 양도차익을 산정하고 90.2.3 자로 청구인에게 89년 귀속분 양도소득세 1,015,310원 및 동 방위세 101,530원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.4.20 심사청구를 거쳐 90.8.14 자로 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인이 서초구 OO동 OOOOO 소재 점포(대지 6.4평방미터와 점포 11.57평방미터)를 80.8.28 자로 OOOO물산주식회사로부터 4,900,000원에 취득한 후 이를 89.3.17 청구외 OOO에게 2,800,000원에 양도한 사실이 매매계약서, 부동산 매매거래사실확인서, 인감증명서, 등기부등본 등에 의하여 각 각 확인되고 있을 뿐만 아니라 양도차손이 발생한 사례가 동일한 상가에 있어서 동 부동산 소재지 관할세무서에서 기준시가에 의한 당초처분을 실거래가액에 의하여 취소한 사례가 있으므로 실지거래가액인 위 금액으로 하여 양도차익을 산정하고 이 건 양도소득세를 부과함이 정당하다고 주장하고 있다.

3. 국세청장 의견 청구인은 이 건 부동산을 80.8.28 청구외 OOOO물산주식회사로부터 4,900,000원에 취득하여 89.3.17 청구외 OOO에게 2,800,000원에 양도하였다고 주장하면서 매매계약서 및 거래사실확인서 등을 제시하는 바, 사인간에 작성된 계약서나 확인서는 사실과 다르게 작성될 수 있음을 배제할 수가 없고, 청구인의 경우 객관적 거증인 금융자료 등의 거증제시가 없을 뿐만 아니라 부동산의 시세는 일반적으로 상승하는 속성에 비추어 기준시가의 상승율 207.28%에도 못 미치는 가액의 거래내용은 신빙성이 결여되었다 보여지므로 청구주장을 받아들일 수는 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인이 주장하는 금액(2,800,000원)을 이 건 부동산의 양도가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

청구인이 서초구 OO동 OOOOO에 소재한 부동산(대지: 6.4평방미터, 지하점포: 11.57평방미터)을 80.8.28 청구외 OOOO물산주식회사로부터 취득한 후 이를 89.3.17 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여, 처분청은 취득가액을 위 법인으로부터 취득한 가액인 4,900,000원으로, 양도가액은 불분명하다 하여 환산가액인 10,156,826원으로 각 각 인정하고 이 건 양도소득세를 부과하였는 바, 청구인은 위 부동산을 4,900,000원에 취득하여 이를 2,800,000원에 양도하였음이 매매계약서 등에 의하여 확인되고 있음에도 이를 부인함은 부당하다고 주장하고 있다. 이 건 부동산 양도시 시행된 소득세법 시행령 제170조 (양도소득금액의 조사결정) 제1항 및 제4항에 의하면,

① 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.

④ 법 제23조 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우

2. 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우(3호는 생략함)로 규정하고 있는 바, 청구인이 이건 부동산을 청구외 OOOO물산주식회사로부터 4,900,000원에 취득한 사실에 대하여 다툼이 없는 이 건에 있어 청구주장 양도가액인 2,800,000원을 인정할 수 있는지의 여부에 대하여 살펴보면, 청구인이 제시한 매매계약서에는 이건 부동산의 양도가액이 2,800,000원으로 되어 있으나, 동 가액으로 거래되었다고 인정할 수 있는 객관적인 금융자료 등의 거증제시도 있지 아니하고, 부동산의 시세는 일반적으로 상승하는 것이 관례인 점에 비추어 이 건의 경우는 시가의 하락이나 토지상황의 변화가 있었다고 볼 특별한 사정도 있지 아니하면서 8년이상 소유한 부동산을 취득가액의 약 57.2%에 해당하는 가액인 2,800,000원에 양도하였다고 주장하는 것은 신빙성 있다고 보기 어려우므로 처분청이 청구주장 양도가액을 부인하고 소득세법 시행령 제170조 제1항의 규정에 의거 환산한 가액을 양도가액으로 인정하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.