토지의 취득시기가 각각 다른 경우 최종 취득한 토지의 취득시기를 기준으로 전체토지의 2년 이상 보유여부를 판단할 수 있는지 그리고 오피스텔 신축 분양사업의 소득세 결정시 어느 세율을 적용할 것인지 여부(경정)

부동산매매업자로 토지 등 매매로 인해 발생한 소득이외의 소득(부동산임대소득)이 있으므로 많은 금액을 종합소득 산출세액으로 한 처분청의 당초처분에는 잘못이 없는 것으로 판단됨.

1. 원처분 개요청구인은 제주도 제주시 OO동 OOOOO에서 “OO”이라는 상호로 오피스텔을 신축분양하는 사업자로 91년 귀속 소득세 확정신고를 하였으나 종합소득세를 자진납부하지 않았다.처분청은 청구인의 91년 귀속 소득세 과세표준과 세액을 추계조사결정하고 92.8.16 종합소득세 1,413,676,270원을 고지하였다.청구인은 이에 불복하고 92.10.15 이의신청과 93.1.9 심사청구를 거쳐 93.5.7 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장1) 오피스텔 중 525호실 등 7개 호실의 분양대금의 잔금청산일을 92년도로 조사확정하고도 잔금지급약정일을 기준으로 91년 귀속 수입금으로 결정한 것은 부당하고,2) 오피스텔 부지용 토지(6필지)의 취득시기가 각각 다른데도 최종 취득한 토지의 취득시기인 89.6.8을 전체토지의 취득시기로 보아 보유기간을 2년 이상 또는 2년 미만으로 구분하여 양도소득세율을 적용한 것은 부당하며,3) 소득세액 결정시 종합소득세율을 적용하지 않고 양도소득세율을 적용한 것은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견1) 오피스텔 중 525호실 등 7개 호실의 분양수입금액을 청구인도 91년 귀속 수입금액으로 소득세 확정신고를 하였고, 실제잔금청산일이 91년도이므로 91년 귀속 수입금액으로 결정하였고,2) 오피스텔 부지용 토지의 취득시기는 89.5.17～89.6.8 사이이나 89.6.8을 기준으로 토지보유기간의 2년 이상 여부를 판단하여도 그 결과에는 영향이 없으며,3) 오피스텔 신축분양사업은 부동산매매업에 해당하므로 종합소득세율을 적용한 산출세액과 양도소득세율을 적용한 산출세액 중 많은 세액을 종합소득산출세액으로 하여 소득세 과세표준과 세액을 결정고지한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1) 오피스텔 중 525호 등 7개 호실 등의 분양수입금액 귀속연도가 언제인지와2) 오피스텔 부지용 6필지 토지의 취득시기가 각각 다른 경우 최종 취득한 토지의 취득시기를 기준으로 전체토지의 2년 이상 보유여부를 판단할 수 있는지3) 그리고 오피스텔 신축·분양사업의 소득세 결정시 어느 세율을 적용할 것인지를 가리는데 있다.

나. 심리 및 판단1) 오피스텔 중 525호 등 7개 호실의 수입금액 귀속연도에 대하여 살펴본다[쟁점1]. 오피스텔 신축분양사업은소득세법 제20조제1항 제8호 및 같은 법시행령 제36조 제3호에 규정한 부동산매매업에 해당하며,소득세법 제51조제2항에서 부동산매매업의 경우 판매손익의 귀속연도는 부동산을 인도한 날이 속하는 연도 또는 인도는 하지 아니하였으나 인도할 수 있는 상태에 있는 날이 속하는 연도로 한다고 규정하고 있다. 이 건의 경우 오피스텔 525호실 등 7개 호실은 소유권이전등기는 92년도에 하였으나 잔금청산일이 91.4.30～91.11.28 사이임이 처분청의 수입금액조사서(조사서 비고난에 잔금청산일을 표시하고 있음)에 의해 확인되고 있으며, 이에 대하여 청구인도 다른 주장이나 증빙을 제시하지 않고 있다. 그러므로 오피스텔 중 525호실 등 7개 호실은 비록 소유권이전등기는 되지 않았으나 91년 5월에 오피스텔 건물이 준공되고 잔금이 청산된 날이 당해 오피스텔을 인도할 수 있는 상태에 있는 날로 보아야 할 것이므로 처분청이 오피스텔 중 525호 등 7개 호실의 분양수입금액을 91년 귀속으로 결정한 데에는 잘못이 없는 것으로 판단된다. [오피스텔 525호 등 7개 호실의 잔금청산일은 붙임(1)과 같다]2) 오피스텔 부지용 토지의 보유기간에 대하여 살펴본다[쟁점2]. 오피스텔 부지인 제주도 제주시 OO동 OOOOO 등 6필지의 토지는 89.5.17～89.6.8 기간에 취득하였고, 이 전체 토지 위에 오피스텔 건물을 신축하여 분양하였으므로 오피스텔 각 호실별로 양도되는 토지는 오피스텔 부지 전체 토지의 일정지분이 된다 할 것이다.

그러므로 위 6필지의 토지 취득일인 89.5.17～89.6.8로부터 2년이 되는 91.5.17～91.6.8 기간에 양도된 오피스텔의 경우 양도된 토지의 2 년이상 보유여부는 각 호실별로 토지분양가액에 전체 토지 면적 중 양도시점에 2년이 경과되지 않은 면적비율을 곱하여 계산한 금액을 2년 미만 보유토지의 양도가액으로 보아야 할 것이다. [91.5.18～91.6.9 기간에 양도된 오피스텔의 호실별 계산례는 붙임(2)와 같다]따라서, 오피스텔 부지 6필지 중 최종 취득한 토지의 취득일인 89.6.8을 전체 토지의 취득시기로 보아 오피스텔 양도시점에 토지보유기간이 2년 이상 또는 미만인지를 판단하여 양도소득세율을 적용한 당초처분에는 잘못이 있으므로 이 부분 붙임(2)의 계산례와 같이 토지양도가액을 안분계산하여 경정되어야 할 것으로 판단된다.

3) 오피스텔 신축분양사업(부동산매매업)에 적용하여야 할 종합소득세율에 대하여 살펴본다.[쟁점3]오피스텔 신축분양사업은 전시한 바와 같이 부동산매매업에 해당하며 부동산매매업자로서 종합소득금액에 토지 등의 매매로 인하여 발생하는 사업소득이외의 종합소득이 있는 경우에 종합소득산출세액은소득세법 제82조제2항 및 같은 법시행령 제134조 제2항과 같은 법시행규칙 제67조 제2호의 규정에 의하여 다음 (가), (나)에 의하여 계산한 금액 중 그 많은 금액을 종합소득산출세액으로 하도록 규정하고 있다.(가) · (매매차익-기타 필요경비 + 다른종합소득금액) - 소득공제액 = 종합소득과세표준,· 종합소득과세표준 × 기본세율 = 종합소득 산출세액(나) {(매매차익 - 양도소득공제 - 법 제68조 제2항의 규정에 의한 소득공제액) × 법 제70조 제3항 각호의 규정에 의한 세율} + {(다른종합소득 - 소득공제액) × 기본세율} = 종합소득 산출세액따라서 청구인의 경우 부동산매매업자로 토지 등 매매로 인해 발생한 소득이외의 소득(부동산임대소득)이 있으므로 위의 (가), (나)에 의해 계산한 금액 중 많은 (나)의 금액을 종합소득 산출세액으로 한 처분청의 당초처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있어국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.붙임(1)[오피스텔 중 525호실 등 7개 호실의 잔금청산일]

호 실

소유권이전 등 기 일

잔금청산일

수입금액 귀속연도

525

526

708

713

1113

1126

1224

92.5.13

92.5.13

92.2.13

92.5.13

92.2.13

92.6.3

92.1.22

91.5.27

91.5.18

91.6.8

91.5.27

91.11.28

91.4.30

91.5.22

91년도

〃

〃

〃

〃

〃

〃

붙임(2)[토지보유기간 2년미만 양도가액 안분계산례]

호실

양도일자

토지양도가액

2년미만 안분율

2년미만보유 양도가액

2년이상보유양도가액

514

91.5.30

12,637,000

694.5/2,389.9

3,672,290

8,964,710

525

5.27

11,815,000

〃

3,433,410

8,381,590

614

615

5.20

21,660,000

〃

6,294,350

15,365,650

713

5.27

10,497,000

〃

3,050,410

7,446,590

912

6.4

11,226,000

〃

3,262,250

7,963,750

1125

6.5

10,734,000

〃

3,119,280

7,614,720

1224

5.22

11,627,000

〃

3,378,780

8,248,220

526

5.18

10,498,000

2,034.2/2,389.9

8,935,530

1,562,470

합계

100,694,000

35,146,300

65,547,700

소 재 지

면적(㎡)

취득일

제주도 제주시 OO동 OOOOO

〃?????????? OOOOO외

2필지

〃????????? OOOOO

〃????????? OOOOOO

355.7

1,399.7

363.9

330.6

89.5.17

89.5.19

89.6.7

89.6.8

합? 계(6필지)

2,389.9

[ 오피스텔 부수토지 취득일자와 면적]